新築ワンルームマンションを現金で購入すると儲かるか？その３

先日東京・大阪の両本社で毎年恒例のバーベキューイベントを開催しました。

参加は任意ですが多くの社員が集まりました。
私は大阪本社組に参加です。

二次会・三次会まで行ってしまい、数年ぶりのオール状態でした。

社内コミュニケーションにより勢いがさらについてきましたのでまずは年内しっかり締めくくります。

本題です。

前回、前々回の続きです。

▼これまでの記事はこちら
前回　：https://yamatozaitaku.com/cms/blog/231015/
前々回：https://yamatozaitaku.com/cms/blog/230930/

これまで新築ワンルームマンションを現金購入したら儲かるか？という検証を行いました。
数字は実際の物件を扱い5年間保有した想定でした。

・ずっと満室でうまく売却できたケース
・保有中1回の退去により一定の下落があり売却したケース
・保有中の税率を20%(年収650万円以下相当)から、43%（年収1,500万円相当）にしたケース
を見てきました。

どのケースであっても投資冥利はないというのが結論でした。
現金2,000万円以上あるなら流動性が高く一定のリターンが見込めるペーパーアセットに投資した方が絶対良いです。

今回は不動産投資をする際に多くの人が利用する融資を使った場合の投資シミュレーションをしてみます。

以下設定条件となります。

前回の条件に合わせ保有中1回の退去と、5年後に購入時から6.25％下落した金額で売却した、という想定です。

①保有3年目で退去があり2か月間空室であった
　└広告料1か月、原状回復工事10万円、賃料下落なしと想定

②売却金額が購入時から-6.25%下落の2,100万円（表面利回り4.46%）であったケース
　└譲渡費用は売却金額の1%
　└築5年の築浅ワンルームマンションであれば業者買取後の転売で表面利回り4%前後、業者粗利10%と想定しての金額

それ以外の条件は以下の通りです。

物件種別　 　　　：区分ワンルームマンション
築年数 　　　　　：新築
物件金額　 　　　：2,240万円
購入諸費用　　　 ：80万円
総投資額 　　　　：2,320万円

年間満室想定賃料 ：93.6万円（表面利回り4.18%）
運営費用 　　　　：14.6万円
NOI 　　　　　　：79万円 (総収益率FCR3.4%)

保有中税率 　　　：20%（課税所得195万円超330万円以下）
売却時税率 　　　：20%（5年超保有時の長期譲渡税率）

保有期間 　　　　：5年間

今回新たに加える借入条件は以下の通りです。

借入金額 　　　　：2,240万円（自己資金80万円）
借入金利 　　　　：1.975%
借入期間 　　　　：35年

保有中と売却時のキャッシュフローを見てみましょう。

保有期間中は税引後で-77.65万円と大きくキャッシュアウトする結果となりました。

一方、売却時には税引後で62.97万円の手残り・キャッシュインを得ることが出来ています。
これはキャッシュインというより初期に投資した自己資金80万円の一部を取り戻したという表現が正しいです。

投資全体の評価をしてみます。現金増加と内部収益率を見てみましょう。

今回投下したお金、自己資金は80万円でしたが、投資を終わらせたときには税引後で-14.67万円ということですので、トータルでは-94.67万円の損という結果となりました。

運用益を上げるどころか、投資した自分のお金も失う投資ということです。

3回に渡り、5年前に新築ワンルームマンションを現金購入された方の実際の数字データを用いてキャッシュフローシミュレーションをしてまいりました。

この結果を見てどう判断するかは投資家のリテラシーの問題となります。

私の見解としては、全くやるに値しない投資、ということだけ申し伝えておきましょう。

大和財託株式会社
藤原　正明