社長ブログ〜積小為大〜
不動産投資のリスクと対策【②滞納リスク】
毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。
昨日一昨日と東京ビックサイトにて賃貸住宅フェアが開催されていました。
私は初日のみ参加したのですが、以前より雰囲気が変わってきた感じがしました。
少し前までは、不動産業者のブースが多かったのですが、今回はリフォーム・リノベーション会社のブースが目立っていました。
個人的にも室内のカラーコーディネートは好きですので、参考になる施工事例もあり、今度自分の物件で試してみたいと思います。
その他、海外不動産投資関連のブースも多かったです。
これは、日本が人口減社会に突入し、将来的には賃貸経営が成り立たないという悲観的観測から、海外に目が行っていることの証左ともいえる現象です。
海外不動産はよくわかりませんが、私はやり方さえ間違えなければ、国内不動産投資で充分成果を出すことは永年可能と考えています。
海外の場合、情報開示がどこまでされるか疑問です。
国内でもそうですが、情報開示されていない状態で、投資判断することが一番のリスクです。
ということで、当社は今後も関西の収益不動産に特化し、事業を展開してまいりたいと思います。
前置きが長くなりましたが、「不動産投資のリスク」についての続きをご紹介してまいります。
前回の記事はこちら
不動産投資のリスク
２．滞納リスク
その名の通り、家賃を回収できないリスクがあるということです。
以下に、現在の賃貸物件管理の現状と、滞納に対する対策を書いていきます。
ご説明する必要もございませんが、不動産投資は家賃収入を得る目的で行います。
家賃収入を得るためには、その部屋に入居者がいることが当然に必要です。
そして、居るだけではだめで、家賃を支払っていただく必要があります。
「何を当然のことを？」とお考えの方も多いと思います。
しかし現実は、支払わない入居者がかなり多くなっています。
家賃を支払わない理由は私なりに考えるとつぎの通りと思われます。
１．社会の二極化により、経済的に厳しい人が増えた
２．日本人のモラルが低下した
１の理由については、仕方がないと思います。
（当社では、１の理由の方でもかなり積極的に督促を行いますが）
問題は２で、昔であればまず家賃を支払うのが当たり前の意識でしたが、いまでは携帯電話や食費、娯楽費などの支払を優先し、家賃は後回しという方が多くいる状況です。
（この問題の根底には、悪法「借地借家法」があります。詳細は別の機会にご説明いたします。）
では、どのように対策をしていけば、滞納リスクを軽減できるのでしょうか。
当社で取り組んでいる対策をご紹介いたします。
対策１．保証会社に全員加入
→入居条件に家賃保証会社に加入することを必須にします。
仮に滞納が起きても、保証会社が家賃を立て替えて支払ってくれますので、滞納リスクを取り除くことができます。
万一、保証会社により保証が長期化した場合は、保証会社が入居者に対し、立ち退きの訴訟を起こしますが、その費用もすべて保証会社負担となります。
対策２．賃貸借契約書に滞納に対する具体的対策を特約で明記
→当社では賃貸借契約書に、滞納が起こった場合、契約が解除になる旨等、対応を明記しております。
法的には有効性が明確に認められるものではありませんが、入居者との交渉の材料として、有利に働きます。
対策３．家賃払い癖をつけさせる
→通常、賃貸物件は次月分の家賃を当月末までに支払うように賃貸借契約がなされています。
よって、毎月1日には家賃の滞納・遅延状況が判明します。
滞納・遅延したてのタイミングで、督促をかけるのが早期支払いを実現するポイントとなります。
当社では、紙での督促状のほかショートメール一斉送信を即座に行うことで、家賃回収率を高めています。
滞納しがちの方も、毎月しつこく督促することで、「家賃は最優先で支払わなければならない」と意識づけすることができるようです。
上記の対策以外にも、当社独自の回収方法もあり、複合的に行うことで、滞納リスクを極力取り除くことができています。
これらの対策を、自主管理の方はご自身で、管理会社に委託されている方は管理会社に行っていただく必要がありますが、家賃回収一つとっても管理会社によって、実力差がかなり出てきています。
家賃回収に対する具体的取組を聞いてみて管理会社を選ぶ必要がありそうです。
以上、滞納リスクとその対策についてでした。
本日は以上となります。
大和財託株式会社
藤原 正明