社長ブログ〜積小為大〜
潮目が変わったか？
毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。
秋の賃貸繁忙期が始まってきました。
この時期に既存の管理物件は入居率100%を目指します。
社員の総力を結集してオーナー様の期待に応えてまいります。
さて、最近日本経済新聞に広告されていた書籍を読みました。
どちらも講談社出版のもので面白かったので紹介しておきます。
■プライベートバンカー カネ守りと新富裕層 清武 英利氏著
https://goo.gl/i4ZyqX
■捨てられる銀行 (講談社現代新書) 橋本 卓典氏著
https://goo.gl/IPHKVf
プライベート～は、超富裕層の方がシンガポールに移住し、税から逃れる様子を著したノンフィクション作品です。
私も知らないような投資商品・スキームの話であったり、節税のために母国を捨てることについてなどいろいろ感じた作品です。
（お金があってもこういう生きた方はしなくないものです）
捨てられる～は、現在の金融政策を転換しようとしている森金融庁長官の取り組みがわかり易く解説されています。
私も不動産投資で融資の現場にいる身として、お上からの方針と実際の融資姿勢のギャップなど得るものが大きかったです。
今後実現するかどうかは別として、融資姿勢の方向性がわかる本ですので不動産投資家の方にもおすすめです。
私はよく本を読みますが、これから読書の秋になりますので、またおすすめの本がありましたらご紹介させて頂きます。
本題です。
「潮目が変わってきた？」についてです。
最近の各種報道にも出ている通り、この数年続いてきた不動産市況がちょっと変わりつつあると私も感じます。
一般の居住用分譲マンションと収益不動産の市況は完全には一致しませんが、傾向をとらえるに際しては有効です。
細かい統計数字については、取り上げませんが、前職の関係者からの話では首都圏タワーマンションは来場者数が激減しており過去の勢いはなくなったとのこと。
しかし一部富裕層が投資目的・節税目的で購入するため、成約単価は今でも強気で行けるのが現状のようです。
（関西の感覚では坪300万円を超えると高いと感じますが、首都圏では坪600万円近く、一般世帯はなかなか買えない次元になっています）
では、収益不動産の市況はどうなのか？
これも融資が付くため基本的には今の相場が続くと思われます。
地域差がありますが、首都圏では属性のハードルが徐々に上がってきているとのこと（関西圏はいまだに融資は積極的です）
Ｓ銀行などのアパートローンはいまだに緩いですが、高金利に耐えるる物件が少ないためか、今まで対応していなかったエリアでも融資を出すようになっています。
このように、不動産投資市況については、まだまだ融資も付きやすいため価格も維持されそうです。
こう書くと、タイトルの「潮目が変わった？」というのが矛盾していますね。
ここでいう潮目とは、この数ヶ月でやたらと任意売却案件が増えたということです。
目につくのが債務者が一般投資家と思われる案件で、平成25・26年あたりに売買によって所有権移転しています。（以前はアパートビルダーの地主任意売却案件が多かったです）
当社は京阪神の物件のみ取り扱いますが、債務者の多くは関西圏以外の居住者の方で、アパートローンで融資を受けています。
このアパートローンでは多くの方がオーバーローンで融資を受けますので、抵当権の金額から逆算すると購入した表面利回りがわかります。
ほとんどが、表面利回り8%台です。
（融資金利は4%以上で、期間はおそらく30年ですので、イールドギャップは1%もとれていません。0.5%くらい。）
おそらく最初の2年間は空室保証がついていたものが、2年を過ぎて保証が打ち切られ、空室が発生し、返済不能に陥ったのだと思われます。
内々の話ですが、不動産業者としては、販売したお客様が返済不能になると、程度によってはアパートローンを出す金融機関から取引停止になり今後の事業に支障をきたすので、家賃保証を延長するケースも多いのです。
（特にアパートローンしか使えない不動産業者にとっては死活問題）
不動産投資ブームに合わせて、新興の収益物件専門会社が急増しましたが、2年間の家賃保証が終わりを迎える物件が出てきはじめ、この数ヶ月で保証打ち切りによる債務不履行が立て続けに起きていることから、潮目が変わったと感じてます。
サービサーからの価格の提示はそれほど安いものではないため、価格合意する案件は少ないと思いますが、良い物件があれば当社お客様にもご紹介してまいります。（Ｓ造中心ですのでアパートローンか信金・信組にて）
今後も現場の最前線にいる身として、統計には表れにくい生の情報を提供してまいります。
本日は以上となります。
大和財託株式会社
藤原 正明
藤原個人のTwitterを始めました。
不動産関連のつぶやきをしていますので
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