地主の方のアパート投資は高利回り？

毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

朝晩冷えるようになってきましたね。

食欲の秋でもあるので、一般的には、少し油断すると体重超過になりやすい時期です。
でも、私は常に70キロに保つことが出来ています。

運動しているのも理由ですが、食事でいうと、夜は炭水化物をとらいないことを徹底しています。（お酒は毎晩飲みますが）

これだけで、ウエイトコントロールは結構うまくいきます。

不動産ネタではないのですが、これからの望年会シーズンに向けて意識していただけると良いと思います。

私もこれから社内外の望年会に参加予定ですので、今から身体を仕上げてまいりたいと考えております。

では、前回の流れをくみ、「新築物件の真の利回り」について書いていきます。

 
前回の記事はこちら

今回は、地主さん向けの内容になりますが、考え方は参考になると思いますので、読み進めていただければと思います。

【物件概要】
平成20年築　木造　土地60坪　建物延面積50坪
施工は某ビルダー

この売主さんは地主で、もともと自己所有の土地60坪に、土地活用との理由でアパートを建設したようです。

ここからは推測ですが、この売主さんの状況を考えてみます。

新築時の建築コストは、

坪75万円（給排水、外構、地盤改良、設備費用など込）×建延面積50坪　＝3,750万円

（施工単価はメーカーによって異なります。一番安くする方法は施主の分離発注です）

新築時の家賃は前回のレントロールから推測すると、

5.8万×8戸×12か月＝556万円/年

表面利回りは、

556万円/3750万円　= 14.8%

となります。

これだけを見ると、地主さんもすぐにゴーサインを出しそうですね。

実際、多くの地主さんが上記のような提案によって、賃貸アパート・マンションを建てています。

では、この地主さんは本当に表面利回り14.8%の投資をしていることになるのでしょうか。

答えは「否」です。

土地コストの考えが抜けております。

「でも、もともと地主であったわけだし、土地仕入コストはかかってないのでは？」との声が一部あるかと思います。

しかし、実際はこの地主さんは土地コストを負担しています。

考え方としては、「本来他に使い道のあった当該土地を、アパート用地として使用している」ということです。

具体的には、当該土地を駐車場として貸し出すこともできますし、売却して現金化し他の投資に回すこともできたわけです。

それをアパートを建てたことで、できなくなったわけですから、土地コストは地主さんも負担していることになるのです。

数字に置き換えてみます。

本物件は大阪市周辺都市で、土地の平均坪単価は50万程度です。

本物件の土地面積は60坪につき、土地代は「 50万円/坪 × 60坪 ＝3000万円 」となります。

よって、本来現金化すれば3000万円を別の投資に回すことができたものを、アパート用地として投資したことに等しくなります。

土地コストも考慮して、新築アパートの投資パフォーマンスを見ると、

年間家賃収入556万円 / （建築コスト3750万＋土地コスト3000万） ＝8.23％

よく見かける、新築建売アパートとなんら変わらなくなりました。

土地相場が安い地方で有れば、利回りは上がりますが、いずれにしても、地主の方が新築アパートを建築した場合でも、それほど投資パフォーマンスは高くなりません。

相続税対策としてのアパート建築には意味があります。

しかし、相続税評価額を下げることに成功したとしても、そのあとの賃貸経営が滞れば、相続税が発生する前に、売らざるを得なくなります。

常に数字に落とし込み、投資パフォーマンスを見ることが大切ということです。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原　正明