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やっぱり新築はやめたほうが良いです②【実例紹介編】

毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

皆様のご支援のおかげで、ここ最近いろいろと勢いがついてきました。

毎週土日のみならず平日にも多くのお客様にご来社いただき、個別面談をさせていただいておりますし、それに伴って?本ブログの人気ランキングも上がってきました。

契約・決済案件も見込み含めて見通しが立っております。

本当に有難うございます。

会社が順調に成長することで、お客様にもスケールメリットを生かしたサービスを提供できますので、まずは年内突き抜けたいと思います。

私には自戒があります。

「頭は低く目は高く 口慎んで 心広く 孝を原点とし 他を益する」

これは父親の影響で幼少期よりやってきた極真空手の創業者 大山倍達総裁がよく道場生に語っていた言葉です。

意味は、【常に謙虚に、目標は高く、口を慎んで 心を広くもち、親孝行を原点として 他人に奉仕する】となります。

私の起業の原点である、「社会に生きた証を残したい」という思いを忘れず、一人でも多くのお客様の資産形成をお手伝いし、地域社会ひいては我が国日本の活性化に微力ながら役立ちたいと考えております。

さて、熱く語ったところで、前回の続きを書いていきます。

前回の記事はこちら

新築物件はほぼ損をするというお話でした。

前回書いていなかったのですが、新築をお勧めできる条件をご紹介します。

・立地がよい
・土地を格安で仕入れることができる
・あるいは地主の方で土地仕入れ代がかからない
・建築コストが激安 (坪35万とか、外構・配管等含む)

よって、新築を全否定するものではございません。

ただ、可能性としてあえて新築を選ぶよりは、中古のほうが投資の結果を出しやすいということです。

私も新築が良いと考えれば、お客様にご紹介するのですが、私自身が新築で結果を残すことのイメージが出来ないので、当社では一切扱わないということにしています。

(どう数字を操作しても、利益が出ないのです。。)

 

販売(仲介)して終わりではなく、そのあとの運用もお手伝いしてこそ本当の意味での収益不動産専門会社といえるのではないでしょうか。

なので、利益の出ないものは本当に怖くて紹介できないです。

では、今回は実例をご紹介したいと思います。

以下のレントロールをご覧ください。

現在売りに出されている物件の物です。(※多少加工しております)

【物件概要】
平成20年築 木造 土地60坪 建物延面積50坪
物件価格6000万円、年間満室家賃収入486万 
表面利回り8.1%、施工は某ビルダー

レントロールから以下のことが読み取れます。

新築時の成約家賃:58,000円 (共益費込)
現在の成約家賃:45,000円 (共益費込)

下落率はなんと22%にもなります。

法人契約については、特殊事情であると推測します。(ビルダーのグループ会社など)

本物件は最寄り駅徒歩15分の単身者向け物件ですので、下落がより顕著となったのかもしれません。

とはいえ、このように新築時の業者が作り出す新築プレミアム家賃は、5年もすれば20%下落することがお分かりいただけると思います。

家賃が20%下がるということは、物件価値が20%下がるに等しくなります。

家賃が急激に下がったことで、収益不動産としての市場価値が下がり、残債割れを起こします。

積算価値ではないことに注目してください。後日詳細書きます

中古であれば、家賃が急激に下がることもありません。

中古のネックといえば、一定の築年数が経過すると、投資家の期待利回りが急激に上がるため、物件価格が下がることです。

(物件価格=家賃/期待利回り)分母が大きくなるので、物件価格は下がる

以上、新築物件の価格下落スピードの速さを実際の売り物件で見てみました。

ちなみに、今回取り上げた物件の売主さんは、地主の方で、急な資金が必要になったため、物件を売却されます。

決して、家賃が急激に下がったことで賃貸経営が悪化したわけではないことを付け加えさせていただきます。

次回は、今回の流れをくみ、アパート・マンションを新築で建てる時の利回りの考え方についてご紹介いたします。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原 正明

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