投資判断材料をそろえる　vol.1

毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

季節の変わり目ということもあり、のど風邪を引いたみたいです。

昨日10日ぶりにウエイトトレーニングした後、ジムラウンジを薄着でいてたからだと思います。

張り切りすぎました。

体調は全く問題ないので業務に支障はでないのですが、経営者としては体調維持管理も仕事ですので、猛省しているところです。

さて、当社管理物件もいよいよラスト1戸の空室を残すのみとなり、内見予定が3組ありますので、何とか10月中に満室にしたいと考えてます。

前オーナー時代は全く決まらなかった物件が、当社管理になり、条件を厳しめにしたにもかかわらず、わずか1か月で3室決まりました。

私が修行させていただいた、埼玉の武蔵コーポレーションさんの手法が関西圏でも通用することの証左といえます。

今後も当社でご購入・管理頂いたオーナー様のお役にたてればと社員一同強く願っております。

では、本題です。

前回は、一般に言われているイールドギャップは投資判断には全く役に立たない話をしました。

前回の記事はこちら

では、投資判断できる本当のイールドギャップを解説してまいります。

と、その前に。

前段の知識が必要ですので、本日と次回は前提の話となります。

まずは、営業純利益ＮＯＩ、総収益率ＦＣＲについて。

投資家の皆様が物件検討する際に、まず気にされるのが「利回り」です。

ポータルサイトに掲載されている利回りは表面利回りで、満室想定家賃（潜在総収入）を物件価格で除算したものになることは、周知の通りです。

ただ実際に、年間通じて満室になることはなく、空室が発生したり、滞納が発生したりますので、満室想定家賃を投資判断の際に期待するのは現実的ではありません。

よって、満室想定家賃から空室・滞納損失を引いたものを考える必要があります。

ここでは、実効総収入とします。

実効総収入＝潜在総収入－空室・滞納損失

投資判断する際には空室・滞納損失は5～10%程度で考えます。

さらに、実際に物件を保有していくと様々な経費がかかります。

管理手数料、建物管理費用（清掃、エレベータ管理、受水槽清掃、消防設備点検）、水道光熱費用、固定資産・都市計画税（固都税）、原状回復費用　等々

これらを運営費とし、収入から控除しなければなりません。

以上より、実際の収入（営業純利益）は次の通りとなります。

営業純利益　ＮＯＩ　＝　実効総収入－運営費　

このＮＯＩが物件の本当の収益力を表します。

そして、このＮＯＩを物件価格で除算したものを総収益率（ＦＣＲ）と呼びます。

総収益率　ＦＣＲ　＝　ＮＯＩ　／　物件価格　

いわゆるネット利回りとも言われていますね。

この考えがあるだけで、投資判断に幅が出てきます。

簡単なモデルケースを取り上げます。

■共通条件
物件価格：10,000万円
満室想定家賃：1,100万円
表面利回り：11%

空室・滞納損で100万円とすると、実効総収入は：1,000万

物件１．ＲＣ造　4階建

物件２．木造　2階建

物件１、２ともに表面利回りは11%です。
では総収益率ＦＣＲはどのようになるでしょうか。

物件１にはエレベータ、受水槽、自動火災報知機など点検が必要が設備が多くついています。
さらにＲＣ物件は固都税が高いです。（感覚的に1か月の家賃は飛びます）

結果的に、運営費は200万程度となります。

物件2は、特別点検するものもなく、消火器の点検くらいです。
日本の税制では土地の固都税はかなり減税され、かつ木造中古物件の建物に対する固都税も安価です。

運営費は100万程度となります。

 

まとめてみましょう。

物件１．（ＲＣ造）

総収益率ＦＣＲ＝（実効総収入1,000万－運営費200万）／物件価格10,000万　＝ 8%

物件２．（木造）

総収益率ＦＣＲ＝（実効総収入1,000万－運営費100万）／物件価格10,000万　＝ 9%

このように、同じ表面利回りでも、実際の利回りであるＦＣＲで比較すると、かなり違くなってくることがわかります。

表面利回りは単純に求めやすいので、使いやすい指標ですが、投資判断の際は、空室率の考慮や、運営費がどの程度かかるのか確認することで、正しい投資判断ができます。

本日は前段でＮＯＩ、ＦＣＲについて簡単に解説させていただきました。

 

次回に続きます。

 

大和財託株式会社

藤原　正明