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投資判断材料をそろえる vol.2 <ローン定数、イールドギャップ>

毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

昨日で33歳になりました。
誕生日でしたので、昨日は早めに仕事を切り上げて家族と過ごしました。

家族との会話と、久しぶりに家に長くいることができたので、英気を十分養うことができました。

今日から気を一層引き締めて仕事に励んでまいります。

早速本日、進めていた案件で2件融資が通ったりと、幸先のよく33歳のスタートを切れたと思います。

さて、本日は前回の続きで、本当のイールドギャップを理解するために必要な前提パート2です。

前回の記事:投資判断材料をそろえる vol.1
前々回の記事:本当のイールドギャップとは?

本日はローン定数Kについてです。

結論から言えば、前回ご紹介させていただいた物件自体のネット利回りを意味する総収益率FCRと今回ご紹介するローン定数Kの差が、イールドギャップ(YG)となります。

まちがっても物件表面利回りと、調達金利との差でないことは強調させていただきます。
(投資家時代に買った書籍を読み返してみると99%が上記のような解説をしています。)

ローン定数Kは以下の計算で求められます。

ローン定数K = 年間元利返済額/借入総額(残高)

 

数式をご覧いただくと、年間元利返済額には融資期間の要素が入っていることに気付かれると思います。

つまり、同じ金利であっても、融資期間が長ければ年間元利返済額が小さくなりますので、ローン定数Kも小さくなるということです。

ローン定数が小さくなれば、総収益率FCRとの差が大きくなるので、イールドギャップが大きく取れる=CFが大きくなるということにつながります。

この考えを持つことで、ライバルに差をつけることが可能です。

簡単なモデルを挙げてみます。

物件価格:5000万
年間家賃収入:700万(表面利回り14%)
NOI:500万(ネット利回り(総収益率)10%)
構造:鉄骨造
築年数:24年(残存10年)

大阪では上記のように鉄骨高利回り物件が流通しています。
そしてこのような物件は例外なく容積オーバーです。

このような物件に融資を出してくれるのは、関西圏では一部の信用金庫・信用組合、そしてノンバンクとなります。

たとえば、次の2つの金融機関が本物件にそれぞれ以下の条件であれば、融資しても良いとした場合、皆様はどう判断するでしょうか。

金融機関A:貸出金額5000万  金利2%  期間10年
金融機関B:貸出金額5000万  金利5%   期間25年

感覚だけで判断される方は、どちらも嫌がるかもしれません。

「Aは金利が安いけど期間が伸びないので、キャッシュフローが回らなさそうだな。」
「Bは、金利が高すぎて無理」

実際、投資相談をしていると、金利のみに着目しておられる方が多いと感じます。

(パッケージ型ローンのス●●銀行を調達先から外している方も多いです。)

数字で見てみます。
本日ご紹介したローン定数Kを求めてみます。

金融機関A
K = 年間返済額552万/借入額5000万 =11%

金融機関B
K = 年間返済額350万/借入額5000万 =7%

本物件の総収益率は10%でした。

よってそれぞれのイールドギャップは

金融機関A
YG = 10% - 11% = -1%

金融機関B
YG = 10% - 7% = 3%

金融機関Aはそもそも投資対象になりません。
キャッシュフローは赤字となります。

そして当初金利が高くて無理だと思っていた金融機関BはYGが3%も取れているため、潤沢にCFが回ります。
(注意点は期間が長いため元金が減りにくいので、出口戦略をどうとるか考えておくことです。)

このように、正しい投資係数を理解しておくことで、イメージの判断でなく、客観性をもって判断できます。

そのためには、ご自身で理解することも大切ですし、アドバイスをしてくれる良きパートナーを探すことも大切だと考えます。

本日は以上となります。

次回以降つづきます。

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藤原 正明

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