社長ブログ〜積小為大〜
収益物件に保証ってつく？～瑕疵担保責任について～
毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。
梅雨が明けたと思ったら、この数日は35度以上の真夏日が続いています。
大阪の夏は日本一暑いといわれる通り、真夜中でもエアコンをつけっぱなしでないと寝られません。
この時期でも、物件・役所調査に行ったり、リーシング活動で外回りを通常通り行いますので、体調管理が大切になってきます。
私の夏バテ防止方法は、アミノ酸とクエン酸を飲むこととです。
特におすすめなのはクエン酸です。
最近は飲みやすいクエン酸製品も出てきています。
例えばこんなやつ。
しかし私は昔からこれを飲んでいます。
かなりマニアックですが、ドラッグストアの一角においています。
純度100%のため、飲みにくいことうけあいです。
ただ、まずく酸っぱいため気合いは入ります。
当社からの物件提案をお待ちいただいている多くのお客様のために、これからもクエン酸水を飲んで、物件情報収集に注力してまいりますので、ご期待くださいませ。
さて、本題です。
本日は「収益物件における保証 －瑕疵担責任について－」です。
世の中に出回っている多くの商品には、供給側からの一定の保証がついているのが一般的です。
例えば、自動車であれば、どこかに設計上の問題が発見されれば、メーカーはリコールを行います。
リコールした後は、代替品を用意するか、無償で修理してくれます。
不動産（ここでは、収益物件）ではどうでしょうか。
結論から申し上げると、一部の例外を除き保証は一切つきません。
この点を理解されていない方が多いと感じます。
先日も仲介物件の紹介メール配信したところ、
ある方からお断りのメールを頂きました。
内容は、
「瑕疵担保責任がつかないため、本物件は見送ります」
という感じです。
一般消費財（商品）と同じようにみられているということだと思います。
我々宅建業者からすると、収益物件には瑕疵担保責任がつかないのはある意味常識です。
ここで、瑕疵担保責任の解説です。
瑕疵担保責任とは、売買の対象物に隠れた瑕疵がある場合、売主が買主に対してその責任を負うことをいいます。
隠れた瑕疵があった場合、買主は、売主に対して契約解除や損害賠償の請求を主張することができます。
契約解除や損害賠償の請求ができるのは、買主が契約の際に瑕疵の存在を知らなかった場合で、かつ、知らなかったことについて買主に落ち度がない場合となります。
また、民法上、瑕疵担保責任を追及できる期間は特別定められていませんが、買主が瑕疵の事実を知った時から1年以内に行なわなければならないと規定されています。
収益物件取引の多くは、個人間売買となり、売主買主間に当社のような宅建業者が仲介業者として取引に介在します。
上記の通り、個人間売買で瑕疵担責任について特別の定めがない場合、民法上は、その瑕疵を知ってから１年以内でなければ、売主に責任追及できないことになっています。
しかし実務上、瑕疵担保免責・現況有姿として取引するケースがほとんどです。
つまり、瑕疵について一切の保証が付かないということです。
保証が付かない前提で、価格が設定されていると言い換えることもできます。
では、全ての収益物件には瑕疵担保責任という保証は付かないのでしょうか。
例外として、売主が宅建業者の場合は引渡し後2年間は瑕疵担保責任を負うことが、宅建業法で定められています。
よって、どうしても瑕疵担保責任を付けたいという方は、物件数は少ないですが売主が宅建業者の物件を探されると良いと思います。
ポータルサイトで売主と記載されていれば、100%売主は宅建業者ですし、物件紹介があった際に売主の属性を確認すればわかります。
当社でも数は少ないですが、当社が買取した物件を自社再生物件として、お客様にご紹介しております。
（東京の業者がやる今はやりのス●●スキームではななく、当社に所有権が移り大規模修繕したものを販売しています。当然、瑕疵担保2年つきます。）
宅建業界の常識と、一般の常識は必ずしも一致していないため、この差を埋めていき、安全安心でトラブルのない取引が出来るようにするのが当社のような会社の役割と思います。
参考にしていただけたら幸甚です。
本日は以上となります。
大和財託株式会社
藤原 正明