金融機関の動きに注目！

毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

先日、当社の取引先である金融機関主催の慰安旅行があり、社員と参加してきました。

旅先は福井県で、私ははじめての訪問となりました。

年末年始も休めましたが、今回も温泉にゆっくり浸かり蟹をたらふく御馳走になりました。

おかげさまで英気を養うことが出来、これからの年度末の追い込み・賃貸繁忙期の対応に向け、気合十分となりました。

平日のバス旅行だったため、会社の運営が多少気がかりでしたが、残ってくれた社員が通常通り業務をこなしてくれて私がいなくても特別問題はありませんでした。

信頼できる社員（パートナー）がいるととても安心できます。

賃貸経営においても同じだと思います。

先日もある方が東京の不動産会社経由で兵庫の物件を購入されたのですが、その後の対応や管理運営でのアドバイスを得られることはなく、不安になられて当社に相談に来られました。

私も経営者として、信頼できる社員・取引先をパートナーにすることが出来るかが、経営者としての腕の見せ所です。

不動産投資家の方にとっても、良い物件を購入することはもとより、信頼できるプロのパートナーにすることができるかが賃貸経営の成功のカギを握っているといえるでしょう。

当社としては、一人でも多くの方とご縁を頂きパートナーとして支持いただけるよう日々の業務を通じてより力を付けていきたいと考えております。

さて、本題です。

本日は「今後の金融機関の融資姿勢の展望」についてです。

この2年位の間に、収益物件の価格相場はだいぶ上昇してしまいました。

平均表面利回りで1.5%程度は下がった感覚です。

保有期間中の運営費（全ての経費）は相場にそれほど連動しませんので、今の状況は、以前はイールドギャップ1.5%とれていた物件が今はゼロとなるということ、つまり借入からのキャッシュフローは出ないということです。

結果的に、借入を起こし、物件のネット利回りとローン定数との差をねらったインカムゲイン狙いの投資がしにくくなった状況です。

この状況で困るのは、投資家の方だけではありません。

実は金融機関も貸出しできる物件が不足している状況に困っています。

当社は金融機関を最重要なビジネスパートナーと考えており、日々私から訪問したり、反対に営業を受けたりしています。

年末年始の挨拶回りのときも、保全がとれて返済原資が確保できる貸出物件はほとんどないと、異口同音でどの金融機関の方もおっしゃってました。（個人属性を利用したアパートローンを出している金融機関は除く）

現場サイドで特に問題になるのが、融資期間です。

関西圏では法定耐用年数を超えて融資を出す金融機関もいくつかありますが、一部制限を加えるなど、以前よりは厳しくなっている感じがします。

大手都市銀行などでは、今では法定耐用年数なでの融資が原則です。

今中古市場で多く出回っているのは平成初期の物件ですが、例えば平成元年築だった場合、RC造であっても残存期間20年となりキャッシュフローを出すには、ネット利回りで8%以上でのフルローンか、20%以上現金投下による投資をしなければなりません。

S造にいたっては残存7年となり、借入レバレッジを効かせたインカムゲイン狙いは難しい状況です。

日本の不動産・建築業界を見ると、築30-40年経てば建物を解体し新たに建築するというスクラップ＆ビルドが当然でした。

金融機関としても、上記状況から法定耐用年数内での融資期間の考え方で特別困ることはなかったわけです。（新築ですから、普通に期間30年が取れます）

ただし、これは日本独特の考え方で、諸外国では中古建物も適正な評価がなされ、融資も建物の状況に応じて設定されているようです。

しかし、今後は状況が変わりそうです。

1月12日の日本経済新聞に興味深い記事がありましたのでご紹介いたします。

『りそな銀、大規模改築に融資　老朽施設の耐震化照準 』　

りそな銀行は老朽化したマンションやアパートなどの大規模改修を対象にした新たな融資を始めた。
新築と同程度の耐用年数を見込める「リファイニング建築」と呼ばれる手法を使うことが条件で、長期間の改修資金を融資する。
東日本大震災を機に、老朽化した建物の耐震化需要が高まっていることに対応する。

今回は大規模修繕費用について融資を出すということですが、既存住宅に対しても修繕を施すことで正当な評価をするという姿勢が見て取れます。

既存の中古物件に対する融資姿勢については、記述がありませんでしたが、今後の動きに注目するとともに、私個人は各金融機関にヒアリングをしていくところです。（たいてい横並びになりますので。）

その他、一部信用金庫が新たにアパートローンのようなスキームで今後融資をするような話も出て来ており、今後の金融機関の動きには注視する必要がありそうです。

本ブログでも最新情報を発信してまいりますので、ご期待ください。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原　正明

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