相続税対策で賃貸住宅を建てたある地主の末路 vol.2

毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

5月病に罹る暇もなく慌ただしい時間を過ごしておりますが、当社大和財託は5月末で第2期の決算を迎えます。

先週水曜日に今期最後の売買決済が終わり、今期の数字が確定した形となります。
他の案件は来期に持ち越しで決済の段取りをしています。

第2期はおかげさまで大幅増収増益となります。

これは当社とご縁を頂けたお客様や取引業者の皆様、そしてスタッフのおかげです。

この場を借りてお礼申し上げます。

来期は早速6月に京都支店の展開（支店といっても京都市内の所有物件に登記するだけで、当面は賃貸管理の拠点となります）、事務所増床のための移転の他、来期末までには人員を倍増し、未だ多くのニーズに応えられていない方々とご縁を頂ける機会を増やしたいと考えています。

さて決算について、当社のように自社でも物件を買取る不動産業者は決算内容が資金調達に直結するため、決算の落着数字をどのようにするか検討することは大切なことです。

※念のために言えば、当社が買取るのは全空、権利関係が複雑なもの、瑕疵有、築古、5億-10億円の大型物件など、一般投資家の方のターゲットセグメントとは異なり、利益相反にはなりませんのでご安心してください。

不動産業者の実力は、資金調達力といっても過言ではありません。
金融機関が評価する決算書を作ることが、経営者に求められるということです。

これは不動産投資家の方にも当てはまることです。

個人属性がとても良い方であれば、それほど考える必要がありませんが、一般の方は良い賃貸経営を行いキャッシュフローを積み上げることが必要です。（程よい節税や税の繰り延べもしながら）

不動産投資は購入してからが本当のスタートですので、ぜひ投資家の皆様には経営者意識持ち、賃貸経営に臨んでいただきたいと思います。

当社としては、私や当社のノウハウを提供することで経営のサポートが出来ればと考えております。

本題です。

前回の続きで「土地活用による新築アパート建築したある地主の末路 vol.2」です。

前回の記事はこちら

前回、相続税対策・土地活用として1棟アパートの建築が未だに盛んにおこなわれている現状と、相続税を下げることだけに気を取られ、相続後の長期にわたる賃貸経営の大変さについては、考えが及んでいないことを問題点としてあげさせて頂きました。

また、施工会社側からの30年間家賃保証（サブリース）の提案が、相続後の賃貸経営について地主を思考停止にしていることも問題点として考えられます。

サブリースは確かに30年間家賃保証（1棟一括借り上げ）はしてくれますが、保証金額が30年続くことは100%ないです。

契約内容にもよりますが、2年スパンで保証賃料減額交渉が入り、オーナーが条件を断るとサブリース契約が打ち切りになります。

ひどい会社だと、入居者の多くをその会社の他のサブリース物件にもっていってしまい、オーナーにはほぼ全空で借金付きの１棟アパートが残ります。

こうなると、早期にあらたな管理会社を見つけ入居付けしてもらうか、借入返済が滞り金融機関との返済リスケジュールを交渉し、万一それが不調に終われば任意売却、競売となってしまいます。

当社にも数か月に一度はこのような物件の任意売却が入ってきます。

当社での事例をご紹介します。
（長文です！）

兵庫県内の某アパートビルダーが建築した1棟アパートの任意売却取引です。

本物件の所有者Ａさんは先祖代々農家で土地を所有していましたが、作付を辞めており遊休地となっていました。

元々は市街化調整区域で固都税も安く済んでいましたが、途中から市街化区域となり物件の評価が上がってしまいました。

価値が上がることは良いことですが、一方で相続時の相続税が心配になったとのことで悩んでいたところ、アパートビルダーが相続税対策として1棟アパート建築を提案し、提案通り１棟アパートを建築することにしたのでした。

このとき、主体的に動いたのはＡさんの奥様で、建築時の打ち合わせから竣工後の賃貸経営まで奥様が全て取り仕切り、Ａさんは特に何かをすることはありませんでした。

【物件概要】
兵庫県某市　木造　1LDK×8戸

その7年後にＡさんの奥様が亡くなられました。

Ａさんは奥様に全て任せっきりだったため、賃貸経営についてはその後も自ら何かを行うということはしていませんでした。（サブリースのため、特別することはありませんが）

ある日、この物件に行政から差押が入ります。固定資産税・都市計画税を滞納してしまっていたのです。
おそらく督促状も届いていたと思いますが、そのままにしていたようです。

するとサブリース会社からサブリース打ち切りの連絡が入りました。
サブリース契約書には以下のような条文が入っています。

「物件所有者が仮差押、仮処分、差押、もしくは競売の申し立てを受けるとき、サブリース会社は契約を解除することが出来る」

Ａさんは滞納していた税金を急いで納税しましたが後の祭り。
サブリース契約は解除になりましたが、一般管理（家賃保証はなく、家賃回収や入居者対応をする管理方式）は継続してサブリース会社にて行うことになりました。
その時で入居は8戸中5戸の状態です。

しかし、相場より離れた賃料を前提に収支を組み立てていたため、賃料を相場に合わせることもできず、空室が長期化することになります。

このサブリース会社は、グループでファイナンス会社も保有しており、本物件についてもこのファイナンス会社が融資をして物件を建てていました。（がんじがらめの状態です）

毎月の家賃送金時には、融資の返済額が引かれたものがＡさんに振り込まれています。

毎月の送金額はわずか20,000円！

この金額では固都税を支払うこともできなくなり、再度差押が入ります。

追い打ちをかけるように、1室退去も出てしまいました。

いよいよ持ち出ししなければ返済できなくなり、任意売却に向けて動いていくことになります。

当社には地元の不動産業者からこの物件の情報が入りましたが、驚くべきはこの業者の情報入手先がＡさんではなくサブリース会社だということです。（どういうことか分かりますよね？）

こういう物件は契約決済同時のローン特約無の現金決済が常です。

当社にて行政や1番抵当権者との交渉をしたうえで買取し、正常不動産に戻したうえでお客様にご購入いただきました。

Ａさんとしては、債務を返済できましたが、相続税対策として建てた建物と先祖代々の土地を相続発生前に失うという皮肉な結果となってしまいました。

当社の役割は不良債権化した不動産をきれいにし、現況賃料でキャッシュフローが十分に回る状態で、一般不動産市場に流通させることです。

こういった売り物件は地主層ではない一般投資家の方にとっては、メリットのあることとです。（安く買えるので）

しかし、地主さんのことを思うと、心情的には少し考えることもあります。

相続税増税を受けてアパートマンションの建築が活況ですが、地主の方には今一度長期にわたって賃貸経営が成り立つのか、冷静に考えていただき、事業として成り立つとの考えであれば、自己責任にて建築していただきたいと切に思います。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原　正明

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