用途地域とは、建物の使いみちや建築する際の制限が定められたエリアのことを指し、建てられる建物の種類や大きさなどがそれぞれ異なります。投資用不動産の購入を検討している方は、目的に合った用途地域であるか事前に確認しなければなりません。

本記事では、土地の用途地域における特徴を解説します。また、用途地域を調べる方法も紹介するので、ぜひ不動産購入前のリサーチにお役立てください。

そもそも土地の用途地域とは

土地の用途地域とは、計画的な市街地を形成するため「都市計画法」に基づき用途ごとに分けられたエリアのことを指します。都市計画法とは、都市計画に必要な事項を国が定めた法律のことです。

用途地域は住居系や商業系、工業系からなる13種類に分類され、用途地域ごとに建物の大きさ、種類などが制限されており、それに準じて土地を活用する必要があります。

用途地域としてエリアを分けている目的は、快適な住環境を確保するためです。用途地域ごとに建物の高さや種類を定めることで、「人が生活しやすいエリア」「製造業が行いやすいエリア」などに区分けしています。

用途地域がなければ住宅街の近くに工場や大型の商業施設が建てられ、騒音や公害などの被害を受ける可能性があります。

このように、用途地域は土地活用の自由度や住み心地に影響する要素なので、不動産投資を検討する方は知っておくべき知識です。

都市計画法における分類

都市計画法における区域は以下の3つに分類されています。

土地の区域	区域の特性
都市計画区域	計画的な都市計画が求められる人が居住するエリア
都市計画区域外	都市計画区域以外の全区域。都市には適さないエリア
準都市計画区域	いずれにも区分されず都市的利用もされているエリア

令和3年度2月に更新された国土交通省の「都市計画制度の概要」によると、都市計画区域は国土の「27.1％」、居住人口は「全人口の94.1％」です。

都市計画区域は、区域区分により「市街化区域」「市街化調整区域」「非線引き区域」の3つに分けられます。

「市街化区域」とは、現在市街地として活用されている区域、もしくはおおむね10年以内に市街化を図るべき区域のことです。用途地域が定められており、要件を満たすことで住居を建てたり店舗を構えたりできます。

「市街化調整区域」とは市街化を抑制すべき区域となっており、主に農地や森林などが多い区域です。原則として住宅や商業施設などは建てられませんが、特別に許可を得て建物を建てられる場合もあります。

「非線引き区域」とは、区域区分が定められていない都市計画区域のことです。用途地域を定めることもできますが必須ではなく、土地利用や開発許可に関する規制が市街化区域に比べ緩やかな特徴があります。

以上が都市計画区域に内包する3つの区域です。

都市計画区域外は、森・山など人が住んだり都市にしたりするには適さない区域を指しますが、建物の建築は可能なエリアです。

準都市計画区域は都市計画区域外に含まれますが、都市的土地利用が見込まれる場合に用途地域などで規制するために設ける区域を指します。

以上のように、土地の区域は都市計画法において3つに分けられていますが、居住人口の多くは市街化区域となり用途地域による制限が定められています。

用途地域は13種類（2019年4月から）

2023年現在、用途地域は13種類に分類されていますが2019年までは12種類でした。用途地域は5年に一度見直しがされており、2019年4月に「田園住居地域」が追加され13種類になっています。用途地域を定期的に見直す理由は、社会情勢やライフスタイルの変化に対応して快適な住環境を維持・向上するためです。

また、田園住居地域が追加されたのは、住宅と農地が調和した地域を守るためです。もともと都市部の農地は固定資産税の税率が抑えられる代わりに、30年間の営農義務が課せられていました。しかし2022年に期限が切れ、多くの農地が住宅に変わる可能性が出てきたのです。

急激な環境変化による都市計画や土地価格への影響を鑑みて、開発・建築を規制するために田園住居地域が定められました。

以上のように、用途地域は時代や環境変化に合わせてアップデートされる制度です。今後も変化に伴い変更される可能性があることを覚えておきましょう。

13種類の用途地域の特徴を一覧で確認

用途地域は大きく分けて「住居系」「商業系」「工業系」があり、8区域が「住居系」、2区域が「商業系」3区域が「工業系」です。

カテゴリー	用途地域
住居系	第一種低層住居専用地域
	第二種低層住居専用地域
	第一種中高層住居専用地域
	第二種中高層住居専用地域
	第一種住居地域
	第二種住居地域
	準住居地域
	田園住居地域
商業系	近隣商業地域
	商業地域
工業系	準工業地域
	工業地域
	工業専用地域

用途地域により「建築できる建物や施設の種類」「建ぺい率や容積率、建築できる建物の高さ」などが異なります。

建ぺい率、容積率は土地面積に対する建物面積や延床面積を指し、高さ制限とはその土地に建てられる高さの上限のことです。それぞれの詳しい解説は後述していますので、まずは各用途地域の特徴を押さえておきましょう。

住居系

1.第一種低層住居専用地域

低層住宅のための地域となっており、一戸建てや低層マンション、小中学校などが建築可能です。事務所や店舗も建てられますが住居と兼任している場合に限ります。

建物への制限は以下の通りです。

• 建物の高さは10mまたは12mまで
• 建ぺい率は30・40・50・60（％）
• 容積率は50・60・80・100・150・200（％）
• 住居と兼任した店舗の場合、床面積は50平米まで

駅からは少し離れていますが、閑静な住宅街になっているので静かに生活したい方におすすめの地域です。

2.第二種低層住居専用地域

第二種低層住居専用地域も低層住宅のための地域ですが、「建てられる種類」と「床面積」が異なります。第二種では床面積150平米まで建築できるので、飲食店やコンビニエンスストアなどの店舗も建てられます。

建物への制限は以下の通りです。

• 建物の高さは10mまたは12mまで
• 建ぺい率は30・40・50・60（％）
• 容積率は50・60・80・100・150・200（％）
• 住居と兼任した店舗の場合、床面積は150平米まで

第一種と同じく閑静な住宅街ですが、近隣にコンビニがあるなど利便性も重視する方におすすめできるエリアです。

3.第一種中高層住居専用地域

中高層住宅のための地域となっており、高さ制限がないため戸建てはもちろんマンションも多く建てられる地域です。その他には以下のような種類の建物が建てられます。

• 2階建て以下500平米までの店舗や飲食店
• 300平米までの駐車場やコインパーキング
• 学校
• 病院
• 図書館　など

多様な店舗・施設を建てられますが、日当たりなどに関する制限は厳しくオフィスビルは建てられません。

建物への制限は以下の通りです。

• 建ぺい率：30・40・50・60（％）
• 容積率：100・150・200・300・400・500（％）
• 店舗、施設の床面積は500平米まで

第一種中高層住居専用地域はさまざまな店舗や施設が建築できるため、利便性がよく活気のある地域に住みたい方におすすめです。

4.第二種中高層住居専用地域

第一種中高層住居専用地域と同じく中高層住宅のための地域ですが、「店舗や施設の床面積が1,500平米まで」「オフィスビルが建てられる」という点が異なります。そのため、中規模な事務所やスーパーマーケットなども建築可能です。

建物への制限は以下の通りです。

• 建ぺい率：30・40・50・60（％）
• 容積率：100・150・200・300・400・500（％）
• 店舗、施設の床面積は1,500平米まで

第二種中高層住居専用地域は、ショッピングや通勤などの利便性を優先する方におすすめです。

5.第一種住居地域

良好な住環境を確保しつつ、商業施設が充実した利便性の高いエリアです。高さ制限がないため大型の高層マンションなども建築できるほか、3,000平米以内の店舗や事務所、各種施設が建築できます。

ボーリング場やスケート場、プールなどの施設は建てられますが、パチンコ店やカラオケボックスなどの遊戯施設、風俗店などは認められていません。

建物への制限は以下の通りです。

• 建ぺい率：50・60・80（％）
• 容積率：100・150・200・300・400・500（％）
• 店舗や施設の床面積は3,000平米まで

多くの商業施設があるエリアなので、生活の利便性に加え賑やかさも重視する方におすすめです。

6.第二種住居地域

第一種よりさらに商業施設が増えるエリアです。床面積10,000平米までのショッピングセンターや各種施設が建てられることに加え、パチンコ店やカラオケボックスなども認められています。

建物への制限は以下の通りです。

• 建ぺい率：50・60・80（％）
• 容積率：100・150・200・300・400・500（％）
• 店舗や施設の床面積は10,000平米まで

第二種住居地域は一種よりも商業施設や娯楽施設が多いので、アクティブに行動したい人におすすめです。

7.準住居地域

国道や幹線道路沿いにある住宅エリアで、マンションがメインとなっています。その他には以下のような建物が建てられます。

• ショッピングモール
• 事務所
• 駐車場
• 倉庫
• 自動車ディーラー
• 150平米以下の自動車修理工場
• 客席部分が200平米未満の映画館

以上のように、多様な種類の建物が混在する地域です。

建物への制限は以下のとおりです。

• 建ぺい率：50・60・80（％）
• 容積率：100・150・200・300・400・500（％）
• 店舗や施設の床面積は10,000平米まで

準住居地域は国道や幹線道路沿いなので、車移動がメインの方におすすめの地域です。

8.田園住居地域

低層住宅地と農業用地が共存する地域です。基本は第一種低層住居専用地域と同じ内容ですが、田園住居地域では「150平米以下、もしくは条件付きで500平米以下の店舗や飲食店」が建てられます。

150〜500平米以下の店舗や飲食店は、「田園住居地域やその周辺地域で生産された農作物の販売や材料にした料理を提供すること」や「原材料にした食品の製造・加工を目的とする場合」のみ認められます。

建物への制限は以下の通りです。

• 建ぺい率：30・40・50・60（％）
• 容積率：50・60・80・100・150・200（％）
• 店舗や施設の床面積は150平米もしくは条件付きで500平米まで

静かさに加え自然豊かな環境や農業に興味のある方におすすめの地域です。

商業系

9.近隣商業地域

住居ではマンションがメインであるほか、大型の商業施設やドラッグストア、ホームセンター、小規模な工場など多様な施設もある地域です。また、駅や国道、県道、幹線道路沿いに多いのも特徴といえます。

建物への制限は以下の通りです。

• 建ぺい率：60・80（％）
• 容積率：100・150・200・300・400・500（％）

多少の騒音があってもよい方や、日用品の購入や遊ぶための施設が多いところに魅力を感じる方におすすめの地域です。

10.商業地域

都心のターミナル駅周辺などの大規模な商業エリアを指し、百貨店や銀行、映画館、小規模な工場などが建築可能です。地価が高いほか、商業施設がメインなので騒音や治安などの問題があり、住環境としては快適でないケースもあります。

建物への制限は以下の通りです。

• 建ぺい率：80（％）
• 容積率：200・300・400・500〜1,300（％）（100刻み）

ほとんどの建物が建築できるため、もっとも利便性が高い地域といえます。都心やオフィス街に住居を構えたい方におすすめです。

工業系

11.準工業地域

軽工場や住居、病院や学校、宿泊施設などさまざまな種類の建物が建築される地域です。多様な工場が建築可能ですが、住居も建てられるため火薬類や石油類、ガス等の危険物を多く扱う工場や施設は認められていません。

建物への制限は以下の通りです。

• 建ぺい率：50・60・80（％）
• 容積率：100・150・200・300・400・500（％）

ほとんどの建物が建てられるので利便性は高いですが、騒音が多かったり土壌汚染の調査が必要であったりなどのデメリットがあります。工場勤務の方で職場の近くに住みたい方におすすめです。

12.工業地域

準工業地域で認められていない危険性の高い工場も建てられる地域です。住居や店舗なども建てられますが、教育施設や病院は建てられません。また、騒音や光害、公共交通機関が乏しいなどの問題があり、住環境はあまりよくありません。

建物への制限は以下の通りです。

• 建ぺい率：50・60（％）
• 容積率：100・150・200・300・400（％）

工場メインの地域ですが、工場の跡地などに高層マンションや大型商業施設が建設されることもあります。比較的地価が安いため手頃な価格で高層マンションに住みたい方におすすめです。

13.工業専用地域

工場を建てるための地域なので、住居や店舗、各種施設の建築はできません。

建物への制限は以下の通りです。

• 建ぺい率：30・40・50・60（％）
• 容積率：100・150・200・300・400（％）

住居が建てられないため、新築や投資用不動産の購入を検討している方は除外しましょう。

以上のように、用途地域は種類により特性があるため住環境が異なります。投資用不動産を購入予定の方は、目的に合った用途地域を選択することが重要です。

用途地域ごとに定められているものとは

ここでは、用途地域ごとに定められている「建ぺい率」「容積率」「建築制限」の概要を解説します。

建ぺい率

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことを指します。

第一種、第二種低層住居専用地域など住居がメインの地域では「30〜60％」など比較的低い建ぺい率となっています。その理由は、隣家との間を十分に取り、日当たりや風通しを確保したり開放感が得られるようにしたりなど、良好な住環境を確保するためです。

用途地域によって建ぺい率が異なるため、「希望する間取りの住居が建てられるか」「快適な住環境が得られるか」などを考慮して検討するとよいでしょう。

容積率

容積率とは、敷地面積に対する建物の延床面積の割合を指します。例えば土地が200平米の場合、容積率100％だと200平米まで、200％だと2階建て以上にすることで400平米まで建築可能です。つまり、容積率が高い方が居住空間を広く取れることになります。

戸建てや低層マンションがメインの第一種低層住居専用地域などは「50〜200％」、マンションや店舗などがメインの準住居地域などは「100〜400％」というように、用途地域により割合が異なるのが特徴です。

また、前面道路が12m未満の場合、用途地域の区分に従い道路幅に0.4もしくは0.6を乗じたときの小さいほうが適用されます。

建築制限

建物を建築する際の制限として高さに関する制限があります。高さを制限する主な理由は、日照や採光、風通しなどを確保するためです。制限の種類、内容は以下をご覧ください。

高さ制限の種類	制限の内容
道路斜線制限	前面道路の反対側の境界線から敷地に向かって一定の勾配で引かれた斜線に建物が収まらなくてはならない
隣地斜線制限	隣地境界線に用途地域ごとに定められた高さの垂直線を引き、その上端から引かれた斜線内に建物が収まらなければならない
北側斜線制限	北側隣地境界線に用途地域ごとに定められた高さの垂直線を引き、その上端から引かれた斜線内に建物が収まらなければならない
絶対高さ制限	第一種、第二種低層住居専用地域や田園住居地域の場合、建物の高さは10mまたは12m以内
日影規制	冬至日、3階建て以上の建物により一定時間以上日陰になる面積を敷地境界線から一定の範囲に収めなければならない

土地の用途地域の調べ方を紹介

土地の用途地域はインターネット検索で調べることが可能です。ここでは、3つの調べ方を紹介します。

用途地域マップで検索する

用途地域マップとは、全国市町村ごとの住居地域、商業地域、工業地域を表示してくれるサービスのことです。データは国土交通省国土政策局の国土数値情報を利用しており、パソコンやタブレット、スマートフォンから利用できます。

地域により作成年度が異なるため、最新のデータを確認したい場合は各市町村のサイトを利用するとよいでしょう。

市町村のサイト確認する

市町村のサイトからでも用途地域を確認できます。「自治体名 都市計画図」などで検索すれば、「〇〇市都市計画図について」や「都市計画情報の閲覧　〇〇市」などで表示されるので、クリックして閲覧しましょう。サイト内から訪問できる地図情報システムやPDFで用途地域を確認できます。

国土数値情報をダウンロードする

国土数値情報とは、国土形成計画や国土利用計画の策定を推進するために、地形・土地利用などの情報を整備したものです。

使い方は「国土数値情報 用途地域」などで検索し表示されたページを訪問します。サイト内で地域を選択し、ファイルをダウンロードすれば用途地域を確認できます。

まとめ

用途地域は13種類に分類され、それぞれ地域の特性や建築制限が異なります。地域によっては居住地として向いていないこともあるので、自宅や投資用不動産の購入を検討している方は用途地域を調べて目的に適しているか確認しましょう。

また、用途地域を含め不動産投資でお悩みの方は大和財託にご相談ください。プロの不動産投資コンサルタントがお客様の状況をヒアリングしたうえで、オーダーメイドの不動産プランをご提案いたします。

土地の用途地域に関するよくある質問

用途地域には記事で解説したこと以外にも、さまざまな条件や例外が存在します。ここでは、用途地域に関するよくある質問を解説します。

土地の用途地域がまたがっている場合は？

土地が2種類の用途地域にまたがっている場合、制限の種類によって適用内容が異なります。それぞれの適用される制限の内容は以下の通りです。

制限の種類	内容
建物の用途制限	建物の用途制限は土地面積の半分以上が属する用途地域の制限が適用される
高さ制限	・用途地域それぞれの高さ制限が適用される ・日影規制は影が落ちるエリアでもっとも厳しい日影規制の制限を受ける
防火規制	もっとも厳しい規制が土地全体に適用される
建ぺい率・容積率	用途地域ごとの加重平均で計算する

用途地域の無指定とは？

用途地域の無指定とは、都市計画区域内で用途地域が指定されていない区域、区分を指します。線引き区域と非線引き区域があり、その中の「市街化調整区域」と「非線引き区域」は無指定です。

また、都市計画区域外の土地を無指定と呼ぶ場合もあります。無指定の土地には家を建てることはできるものの、自治体による制限を受けたり開発許可が必要になったりする場合があります。