不動産投資における2種類のキャッシュフローとは？

大和財託の藤原です。

今年の3月に東京本社をクロスタワー渋谷に増床移転しましたが、今度は大阪本社が手狭になってきたので移転しようかなと考えております。

現在のオフィスがある大阪梅田ツインタワーズ・ノースに空きがあれば良いのですが、タイミングよく空きが出なければ、ほかのビルが候補になります。

大阪梅田界隈のランドマーク的なオフィスビルが候補となりますので、これから選定を進めていきます。

疫病騒動によりテレワークが普及したように言われていますが、良い面がある一方、悪い面も出てきたので当社では原則的に全員出社にしていますので、広いオフィスがどうしても必要になるのです。

新しいオフィスが決まりましたら、またご報告させていただきます。

 

本題です。

不動産投資における2種類のキャッシュフロー

についてです。

 

不動産投資を行いたい方、すでに行っている方の多くは、キャッシュフローを主たる目的にされると思います。
当社に相談に来られる方も大多数はキャッシュフローを目標にされる方が多いです。

実は、不動産投資におけるキャッシュフローは2つ存在します。

表面キャッシュフローと潜在キャッシュフローの二種類です。

（どちらも私が独自に名前を考えたので、他に呼び方があるのかはわかりませんが）

多くの方がイメージするキャッシュフローは表面キャッシュフローを指します。

 

表面キャッシュフロー
=年間満室想定賃料　- 空室・滞納損失 - 運営費用 - 元利返済額 -納税金額

 

つまり税引後キャッシュフローのことです。

 

不労収入や第二の収入の柱が欲しい方は当然のこと、投資規模を拡大していきたい方はまずはこの表面キャッシュフローの最大化を目指すべきです。

投資規模を拡大するためには、物件購入時に一定の自己資金であったり、見せ金としての現預金が必要だからです。

本業の稼ぎで現預金を積み上げることに加えて、不動産投資からのキャッシュフローを累積させていくことで早期の複数棟購入が近づくのです。

金融機関の融資姿勢としても年収も大切ですが、保有金融資産・現預金の金額に重きを置く傾向が顕著であるので、融資を受けるためにも積み上げが必要ということです。

 

では、もう一つのキャッシュフローである、潜在キャッシュフローはどんなものでしょうか？

 

大雑把に言えば、金融機関に毎月返済している借入金の元金部分となります。

借入金元金が減るということは、負債が減り純資産が増えることを意味します。

この潜在キャッシュフローは貯金みたいなもので、保有中はそのお金を手にすることはできず、売却することで換金、現金化できる性質をもちます。

ここでの注意点としては、元金返済分だけ手元に現金を手に入れることができるかといえば、それは異なるという点です。

なぜなら元金返済によって借入金は減っていきますが、時間の経過とともに物件市場価格も変化していくからです。

仮に物件価格が購入時からまったく変化しない場合、潜在キャッシュフロー＝元金返済総額となります。

現実には建物は経年とともに価値は下落していきます。
また不動産市況によって収益不動産価格も変動します。

そういった複合的な要因によって物件価格は上がったり下がったりします。

よって潜在キャッシュフローを数式で示すと以下の通りとなります。

 

潜在キャッシュフロー
=元金返済総額 -（購入物件価格 - 現在の市場物件価格）

 

このように潜在キャッシュフローは物件価格の影響を受けるのでイメージが湧きにくいかもしれません。

よほど物件選定・初期設定に失敗しなければ、物件価格下落スピードより元金返済スピードが上回りますので、不動産投資は長期投資で考えれば非常に手堅いものである、ということはご理解いただけると思います。

 

潜在キャッシュフローを最大化するためには、元金返済スピードより物件価値下落スピードが遅い物件、言い換えると市場価格が下がりにくい物件となります。

土地値の築古物件であったり、都心部好立地の物件などが該当します。

土地値築古物件はキャッシュフローが出る場合もありますが、上記のような物件の多くが利回りは低いため、保有中のキャッシュフロー（表面キャッシュフロー）は出にくい傾向があります。

よって、潜在キャッシュフロー最大化を目指すためにこういった物件を購入するのは、表面キャッシュフローに頼って現預金を積み上げていく必要がない方、資産拡大というよりは資産保全・相続対策の方向けとなります。

 

以上、不動産投資における二種類のキャッシュフローについて解説いたしました。

 

２つのキャッシュフローの特性をよく理解いただき、皆様のご属性・状況・要望に応じた物件選定およびキャッシュフロー最大化を目指していって頂けたらと思います。

 

本日は以上です。

大和財託株式会社
藤原　正明

 

 

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