社長ブログ
〜積小為大〜

新規事業　分譲マンション管理コンサルティング事業

2021年02月27日

不動産投資

大和財託の藤原です。

少し前ですが、関東圏での新築物件着工前の地鎮祭に参加してきました。

関東圏の用地仕入れはすでにたくさん完了しているのですが、本物件が関東圏第一号の着工案件となります。
（本物件は契約予定となっています。）

土地オーナーの土地活用案件も順調に受注を積み上げられており、一部立ち退きや解体があるので着工は少し先ですが、春先にはこちらも着工予定です。

関西では鉄筋コンクリート造マンションの施工体制が確立しており、すでに1件受注済み（15階建70戸超）ですが、ようやっと関東でも同様の体制構築の目処が立ちましたので、今後は東京都心部での土地付（ランドセット）新築RC造マンションの開発供給、および都心部に土地をお持ちの土地オーナーへのRC造マンションの建築請負ができるようになります。

多様なニーズに応えていける体制が着々と構築出来ておりますので、私自身とても楽しみですし、お客様にも満足いただけるものだと確信しています。

コンサルティングの幅・質で業界No.1になり、会社規模でもNo.1を実現します。

さて、本題です。

またまた新規事業のご紹介となります。

分譲マンション管理コンサルティング事業の開始

についてです。

先日プレスリリースしましたが、今般新たに分譲マンション管理事業を開始しました。

プレスリリースはこちら

事業内容としては、当社が既存の分譲マンション管理のコンサルティング行うというシンプルなものになります。

コンサルティングサービスは大きく３つに別れております。

・分譲マンション管理のアドバイザリー、理事長代行サービス

・大規模修繕コンサルティング、工事施工

・分譲マンション管理会社としてサービス提供

この事業は、当社のこれまでの資産運用・不動産投資という既存事業からは一見異なるように映るかもしれません。

ただ目的・思いとしては当社の企業理念に沿うものだと考えています。

不動産投資に縁のない多くの方に取って、一番金額の大きい資産はなにかといえば、それは「自宅」となります。
自宅の形態は戸建て・分譲マンションのどちらかになりますが、当社が今回注目したのは分譲マンションです。

東京カンテイによると2019年の全国のマンション化率（マンション化率とは全国の世帯数に占める分譲マンションの割合を示すもの）は12.64%となっており毎年上がっています。
首都圏（1都3県）全体では21.95%（東京都に限れば27.6％）、近畿圏（2府4県）全体では16.39%（大阪府で19.65%）となっており、一定数以上の方が分譲マンションを自宅、そして資産として保有していることになります。

では、都市部の多くの人にとって資産となっている分譲マンションですが、きちんと資産価値が保てるようになっているのでしょうか？

資産価値の物件自体の相場という側面は我々が介在できる部分ではないのですが、当社が注目したのは管理面についてです。

既存事業を推進する中で、分譲マンションの管理や修繕に関する相談を受けることがあり、その実態をよく調べてみると多くの問題をはらんでいました。

端的言えば、

管理費・修繕積立金・各種修繕費用（大規模修繕費用、定期的な設備メンテナンス費用）が高すぎる、

ということです。

私自身、独立起業前は新築分譲マンションのデベロッパーに勤めていたこともあり業界には詳しいのですが、改めて業界の外から俯瞰してみてみると、思うことがあります。

分譲マンションの多くは、デベロッパーが開発して分譲販売後はデベロッパーの関連会社が分譲マンション管理会社として管理運営をします。
販売時には販売を優先するために修繕積立金を低く抑え、徐々に値上げしてく長期修繕計画が策定されことも多くあります。
そして、実際に定期的な修繕や大規模修繕をする際には、修繕積立金目一杯の工事見積もりが管理会社経由で出ることがザラになります。

※最近は管理会社経由ではなく、大規模修繕コンサルティング会社を入れたりして一見客観性をもたせる体裁がとられますが、あれははっきり言って茶番・デタラメ・嘘です。
出来レースとなっており結局は高い見積もりしか出てこず、かつ管理会社にキックバックがあったりします。この件はたびたびメディアにも取り上げられていますので、参考リンク貼っておきます。

▼ 参考リンクはこちら ▼
■ 暴かれた「マンション大規模修繕」に巣食う悪質コンサルの手口
 ■ 業者が談合、水増し、2重取り…マンション修繕工事狙う悪質な手口

こういった状況で大規模修繕をやろうとすれば、修繕積立金不足になる管理組合も出てきて、追加で修繕積立金一時金を徴収するか、管理組合として借り入れを起こすかの選択を取ることになります。
あるいは必要な大規模修繕や修繕をやらないとうところもあります。

そうなれば、大切な資産である自宅の価値は著しく低くなっていくことになり、それはお金を失っていくことと同義になります。

これからの社会はどんどん新築分譲マンションを建てていくのではなく、既存ストックである建物・物件を適切に管理・修繕して価値を維持、高めて行く方向にシフトしていくことでしょう。

上記のような状況に対して、当社としてはビジネスチャンスがあると考え今回参入したということです。

当社は創業以来、資産運用・資産保全という観点で賃貸用の1棟アパート・マンションの運営・修繕を行ってきました。
投資としてお客様は購入されますので、厳しいコスト感、パフォーマンスを当社に求めますが、当社はその期待に応えるべく、運営ノウハウ、修繕ノウハウを積み上げてきました。

このノウハウというのは、分譲マンションの管理運営・修繕においても必ずやお役立ちできるものだと考えております。

適切な運営、安価で質の高い修繕、長期修繕計画の再策定など様々な点からコンサルティングの視点をもってサービス提供していきます。

いきなり管理会社を変えることに抵抗がある方も多いため、外部コンサルティングや理事長代行としてサポートする方法でも対応可能となっていますので、分譲マンションにお住まいで何か運営面・修繕面でお困りの方・管理組合様がいらっしゃいましたら、お気軽にご相談いただければと思います。

※サービス対応エリアは、首都圏（一都三県）、関西圏（二府四県）となります。

これまでの投資という側面からの資産運用のみならず、多くの方にとって大切な資産である分譲マンションにおいても、プロの資産運用会社の視点で資産価値向上に貢献できればと考えております。

本日は以上です。