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不動産投資の優位性 自己資本利回り

2020年07月11日

テーマ:
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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

緊急事態宣言解除後、不動産業界に関して言えばかなり以前の状態に戻ってきました。

発令中は、実需向け中古区分マンションの取引数が急落したなどのネガティブ統計が出ていましたが、6月以降はその反動もありかなり動き始めているようです。


収益不動産について当社の実務を通じて感じているところでは、本社のある関西圏ではもともと影響は少なかったのですが、今ではほぼ元通りになっています。
関東圏については3,4月は厳格な自粛傾向が関西圏より強く、それにより不動産の動きも止まっていましたが、6月以降は正常に戻りつつあります。


不動産投資をしたいという方も、3~5月はちょっと様子見の方もいらっしゃったようですが、今ではコロナ前と同じ状態になっています。
(融資が付くなら購入したいという意欲の方が多い)


やはり資産運用や節税には収益不動産は避けて通ることが出来ないというのが私の結論です。


私個人の資産運用はほぼ不動産投資に寄っているのですが、一部は金融機関との関係強化の目的もあり有価証券で行っています。

しかし、自己資本効率を考えると借入による一定のレバレッジを効かせた不動産投資に勝るものはないというのが個人の実体験からくる感想です。
自己資本利回り、価格の安定性を踏まえてのことです。(私に有価証券系の資産運用の才能がないというのもありえますが)


こういったことから、多くの方にとっても不動産投資は正しい方法で行えれば効率よく安定的に資産運用できる最適な投資方法とお勧めできますし、それに気付いている方は積極的な投資意欲をお持ちです。


当社は8月までが第8期最後の四半期になりますが、今期提供・引渡し予定物件は完売していますので、これからは来期以降のお引き渡し物件をご紹介予定です。

※コロナショックで少し予定通りとはいかなかったですが、おかげさまで今期も創業以来連続の増収増益見込みです。


お客様のニーズに応えていくべく優良な物件開発を引き続き行ってまいります。


さて、本題です。


本日は、

不動産投資の優位性 自己資本利回り

についてです。


新型コロナウイルス感染症拡大防止のための緊急事態宣言が明け、当社にはセミナー参加、あるいはプライベート相談の申込がコロナ前に比べかなり増えました。

これは不測の事態においても安定的な収入を得られるような仕組みを作っておくことの重要性に多くの方が気付いたからだと思います。

会社員の方であれ会社経営者の方であれ、自粛のあおりを受けて業績が落ち込み、給料や賞与、会社利益が減ってしまったという状況の人も一定数いらっしゃる様子です。

こういった状況下においては、株式投資のような価格の変動が激しい投資よりも安定的に収益を得られ、かつ価格の変動が緩やかな投資が好まれる傾向にあり、結果、不動産投資に興味を持たれる方が多いのだと思います。


本日は改めて、不動産投資のメリット・優位性について書きたいと思います。
(初歩的な内容です)

本日は投資期間中にフォーカスを当てます。
具体的には「自己資本利回り」の側面から解説します。


世の中には様々な投資がありますが、当たり前に聞こえるかもしれませんが、投資というのは自分のお金が最終的にどうなって戻ってきたか、ということであり、その多寡で成否や効率をはかります。


一番メジャーな投資はやはり株式投資でしょう。

株式投資などをする場合は、配当狙いよりも値上がり狙い(キャピタルゲイン)の方がどちらかといえば多いと思います。
多額の資産を保有する方は配当狙いの投資を望む傾向が強いです。(値上がりも当然狙いますが)


一方、資産・現預金が限られる方は配当狙いと言っても運用金額が限られるため配当の金額そのものが、本業以外の収入の柱にはならないというのが現状です。

株式等のペーパーアセットの配当利回りを調べてみると、1位はホテル系リート、2位はJTとつづき、今現在の利回りは7%台となっています。


一方、不動産投資は物件によって実質的な利回り(FCR)は変わりますが、一都三県・京阪神の都市部であれば、3~7%程度になるかと思います。
(築古の訳あり物件はもっと利回りが高いですが)

そのままでは、先の株式投資と同等ですが、実際不動産投資はそのままでは決して利回りがめちゃくちゃ高いものではありません。
(株式投資などのように価格の変動は非常に穏やかですが)


不動産投資では融資を利用して、自己資金に対してレバレッジをかけることが一般的ですし、この借入が出来るという事が不動産投資の大きなメリット・優位性になっています。


どれくらいレバレッジが効くのかですが、投資額に対する借入比率LTV(Loan to value)によっても大きく変わります。

※不動産投資においては物件価格に対する借入金額の割合をLTVと定義されますが、本質的には購入諸費用や投資初期のリノベーション工事費用も含めた総投資金額に対しての割合を示したほうが正しいです。


では、どれくらい自己資金利回りが変わってくるのでしょうか。

次回具体のシミュレーションを用いて解説します。


本日は以上です。


大和財託株式会社
藤原 正明


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