アフターコロナで収益不動産価格はどうなるか２

毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

ご存知の方も多いと思いますが、当社では昨年からユーチューブ動画を作成しています。

『投資の筋肉を鍛えろ！最強の不動産投資チャンネル』

ユーチューバー？ふじわらしゃちょーが筋肉を駆使しながら不動産投資を分かりやすく解説する内容になっています。

コツコツ動画を上げていってもう少しでチャンネル登録者数1000名達成できそうです。

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ぜひご家族、ご友人、同僚の方などにお勧め頂きますようよろしくお願いします。

プレゼント要綱は動画内でおつたえします。

肝心の動画の中身は不動産投資の基本的なことから、タイムリーな話題など豊富ですので、皆様のお役にも立つと思っています。

今後はユーチューブ動画をより強化していく予定で、色々企画していますので楽しみにしていてください。
※上場しなくなったので色々攻めることが出来ます。

さて、本題です。

前回の続きで「アフターコロナで収益不動産価格はどうなるか」についてです。

前回の記事はこちら

日本国内では新型コロナウイルス感染は収束傾向が鮮明になってきましたが、ワクチンなどが開発されない限りはウィズコロナの生活様式・経済活動を継続していくと思われます。

経済がコロナ前の水準に戻るのは少し時間を要するとの見方が強いようです。

こういった状況において、収益不動産の価格はどうなっていくのか、という話をしていきます。

前回の記事でも書きましたが結論としては、

住居系は影響は軽微、店舗・オフィス系（事業系）は影響大

です。

収益不動産の価格形成要素別に解説していきます。

【収益不動産の価格形成要素】

①融資情勢
②賃料

※その他に空気感、投資家マインド等の定性部分もあり。

今回は②の賃料の要素についてです。

ご存知の通り、収益不動産は利回り目的で所有するので賃料はとても大切なのは説明するまでもないと思います。

年間の賃料にその物件のエリア・構造・築年数・間取り・金融機関評価などから決まる還元利回りで割り戻せば、物件価格が導かれます。

物件価格　＝　年間賃料　／　還元利回り

上記式から分かるように、年間家賃が上がれは物件価格が上がりますし、家賃が下がれば物件価格は下がるという事です。

コロナショックによって賃料にどういう影響があったのか、あるいは今後起こるのでしょうか？

今現在の状況をお伝えすると、住居系は全く変化なし、店舗・オフィス系もすぐの変化はないものの減賃交渉や滞納・遅延が多発しています。

過去の経済危機の時もそうでしたが、実は住居系の賃料はほぼ影響がなかったですし、今回のコロナにおいても影響は全く感じません。
賃貸募集においてもコロナだから賃料を下げて募集する、あるいは賃料交渉が入るという事もありません。

住居という人間の生活の基礎となる部分はインフラ要素が強く、景気の影響は非常に受けにくいと言えます。
（景気が良いからと言って、賃料が劇的に上がることも期待はできないとも言えますが）

※当社管理物件ではコロナによって仕事が無くなり支払いが遅れると連絡をいただきますが、公的な住宅給付金制度により多くは家賃回収は出来ています。

このように、住居系は賃料に変化が無いため収益不動産価格にも影響がないと言えます。

一方、店舗・オフィスの賃料はダイレクトに景気の影響を受けることになります。

景気が良いときは賃料が上がりやすく、景気が悪いときは賃料は下がるという事です。

アベノミクス以降の好景気により、店舗・オフィスの賃料は上がり続けていた経緯があり、今回のコロナショックによる景気減速局面においてはこれまで上がっていた賃料は下がっていくと思われます。

以上、収益不動産の価格形成要素別に解説してきましたが、先々月・先月のようなコロナ感染予防の自粛が今後も繰り返され、長期化すれば金融機関の融資姿勢にも変化がみられると思います。

動向には注視しつつも、買える時に買う、というのがベターな方法と言えます。

本日は以上です。

大和財託株式会社
藤原　正明

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