2020年　金融機関の動き②

毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

2月に入りました。

賃貸業界においては1月下旬から繁忙期突入となります。

繁忙期というのは、就職・転勤・進学などのイベントにより、引っ越し希望者が増えるので、確かに空室を埋めるには良い時期ではあるのですが、一方で退去も増える時期になります。

実家などの持ち家から世帯が分かれるケースはありますが、多くは賃貸物件から賃貸物件への移動のため、例えるならば椅子（部屋）が減らない椅子取りゲームみたいなものです。

繁忙期に多くの椅子（部屋）から人がいなくなり、他の椅子（部屋）に座るというイメージです。

そして繁忙期が終わった時に、座っている人がいない椅子（部屋）があれば、閑散期に新たに座ってくれる人を探し続けなければならないという感じです。

よって、物件オーナーや管理会社は、退去を出さないこと（入居者のライフイベントでの移動は避けられませんが）、確実に繁忙期で入居を決めることのみに注力して繁忙期を戦っていくことが求められます。

当社も数多くの物件を管理させていただいておりますので、新たに世帯が分かれて部屋を探している方や当社で管理していない物件から引越される方を一人でも多く当社管理物件に入居頂けるよう、リーシング活動に注力していきます。

さて本題です。

前回の続きとなります。

「2020年　金融機関の動き　パート②」です。

前回の記事はこちら

年末年始での多数の金融機関の方との情報交換から、収益不動産向け融資が今年はどのようになっていくかを完全な私見で解説していきます。

前回同様、いくつかのトピックスを挙げていきます。

■改正民法施行の影響

2020年4月より改正民法が施行されます。

今回の民法改正は不動産売買実務、および不動産賃貸借の実務においても大きな影響があります。

融資関連での影響に関して言えば、連帯保証人が挙げられます。

改正民法では、連帯保証人を立てる場合は原則として公証人に引き受けの意思を示す必要があり、手続きが煩雑化します。
これは保証の上限額を定めない形での根保証（包括根保証）は無効になるという考えのもと、収益不動産購入・建築などの事業融資の際には、それを公証人が確認する手続きを踏むルールに変わるということです。

現行民法では連帯保証人を立てる際は、当然意思確認はするものの、基本的には契約書の保証人欄に記名捺印をすれば良かったわけで、金融機関からすればとても手続きが煩雑化することを意味します。

各金融機関は対応を迫られています。

先日、日本経済新聞に載っていましたが、メガバンクについては原則連帯保証人を取ること自体を辞める方針とのことです。

（当社はメガバンクとの融資取引はないため、関係が希薄ですので情報源が新聞でした。）

私自身、年末年始にいろんな金融機関と情報交換した際には、現在本部で検討しているというところ、メガバンク同様に保証人は取らないというところ、という声が聞かれました。
私のヒアリングベースでは、保証人は取らない、というのが大多数になりそうな感じです。

保証人を取らないことにより、どのような影響があるのでしょうか。

もともとの保証人（連帯保証人）を取る目的は、①債務不履行の際に保証人にも返済義務を生じさせて債権回収リスクを低減させたい、②債務者死亡後の債務を引き継がせたい、などとなります。

金融機関側から見れば、連帯保証人をとらないことは貸し倒れおよび回収リスクが高まることになるため、より慎重に融資審査して、審査基準を高くしたり、金利を高くしたりする可能性はあります。

不動産投資をしたい方にとっては、ちょっとネガティブな話となりそうです。

※ちなみに、個人で物件を購入・建築した場合は上記の話となりますが、法人で取得所有する際には、法人の代表者が保証人となること自体は変更がありません。
改正民法では会社代表者・経営者以外の個人が保証人となる場合は公証人への意思表示が必要となります。

■パッケージ型アパートローン復活の兆し

一昨年からの収益物件に関連する不動産・建築・金融の各業界による不正・不祥事により、融資が厳格化したなかで、一番影響が大きかったのが会社員向けのパッケージ型アパートローンではないでしょうか。

一昔前は、会社員の方が1棟収益不動産を購入できることは、一定の資産背景がないと難しかったのですが、パッケージ化されたアパートローンが徐々に開発され、会社員の方でも融資を受けることが出来てきました。

金融機関の融資先減少の影響もあり、この数年は特に多くの金融機関が1棟収益不動産への融資を積極的に行ってきました。

それが、一昨年からの収益不動産界隈の業界の不祥事事件により一転し、元通りに戻ったのが今の状態です。

事件が多数起きた後でも、1,2の金融機関は融資は出し続けておりましたが、1つは年収の約10倍程度、もう1つは共同担保を求められるなど、出ることは出るが、規模拡大は難しい状況が続いていました。

しかし、流れがまた変わりつつあります。

一部の金融機関が会社員向けのパッケージ型アパートローンをスタートさせました。

今は一部地域の物件限定となっていますが、購入者側は比較的全国対応しておりますので、多くの会社員の方にとってはまたとないチャンス到来と言えそうです。

私の予想（ヒアリング内容も含む）では、今後対象地域を拡充していくと想定しています。
ただし、本当の地方ではなく、三大都市圏＋アルファだと思います。

融資条件的にも、フルローンは出ませんがそれに近い金額が出ますし、金利2%台、期間も法定耐用年数とは別のルールで設定しますので長期融資が可能となっています。

融資が出だすと、また悪い業者が湧いて出てきますが、今回の再開においてはそういったことがないように金融機関側も対策をいろいろ打っているようです。

※とはいえ、投資をされる方においては、一定の理論武装をすることを強くお勧めします。
（この間のアパートローンバブルの時は、全く勉強せず業者の甘い言葉を信じて地方の低利回り物件を、物件すらほとんど見ず購入していましたので。これは業者や金融機関が悪いという論がありますが、購入者側にも一定の責任はあります。）

一定の知識があれば、業者の良し悪し、騙そうとしていないか、なども判断できるようになるので、信頼できるパートナーと巡り合うことにもつながります。

いずれにしましても、会社員の方にとってはまたチャンスが出てきているのは事実です。

以上トピックスに分けて解説しました。

今後時間が経過するにつれて、より詳細になってくる事項もあると思いますので、順次ブログでご紹介させていただきます。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原　正明

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