融資レバレッジを数字で知る　２

毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

12月に入っていますが、業界的には閑散期に該当するのですが、当社内はまさに師走の忙しさとなっています。

売買取引、賃貸取引ともにピークを迎えており、下旬までこの調子でいきそうです。

売買取引においては、融資引き締めによる影響は多少あるものの富裕層中心に資産運用ニーズは高く、金融機関も属性が良ければ普通に融資を出しますので、取引は活況となっています。

※融資情勢は今年最後のブログで詳しく書こうと思います。

今年になって力を発揮しているのがリーシング（入居付け）で、先月は過去最高の入居申し込みを頂くことができました。

これは、社内ではICT投資をすることで、業務効率を上げたこと、そして営業においては今まで以上に賃貸仲介担当者との人間関係構築に力を注いただことによるところが大きいです。

そのほか先月末に建設業の許可を取得したことで、土地活用に本格参入し、早々と数件の工事請負契約を締結する予定ですし、今も多数のお問合せ・ご相談を頂いている状況です。
当社の建築製造キャパの問題もあるので、お客様の状況・スピード感に合わせて順次ベストな土地活用方法を提案してまいります。

業界的には逆風がふいているように思われていますが、当社は逆にチャンスととらえていますので、この勢いを維持そして加速させ、平成30年を駆け抜けていきます。

さて、本題です。

本日は、「融資レバレッジを数字で知る　その２」です。

前回は融資利用による自己資本・自己資金に対する投資効率CCRについて解説いたしました。

前回の記事はこちら

今回も融資がらみの投資指標となりますが、投資効率および安全性に関するイールドギャップについての解説となります。
不動産投資の本質的な理解にもつながります。

※最近新たな読者層の方々が増えており、過去のブログをご覧いただけれれば良いのですが、そういう方ばかりではないのでこうして改めて発信させていただきます。

■ローン定数Ｋ　と　イールドギャップYG

前回の記事でもお伝えの通り、不動産投資は物件単体での利回りは、他の投資と比べて特別高いというわけではありません。

当社は生命保険の代理店業も行っているのですが、例えば米ドル建ての終身保険であれば、死亡や三大疾病の保証をとりつつ資産運用が出来、その時の運用利回りは3%以上（為替リスクはあり）となっています。

それに対し、不動産投資であれば、物件自体の運用利回りFCRは4～8%程度となります。
それでいて様々なリスク・手間がかかるなど割に合わないこともあります。

それでも不動産投資が良い運用方法たるのは、不動産投資は他人のお金で物件を購入することが出来、自己資金・自己資本に対しレバレッジが働き、結果として自己資金に対する利回りを劇的に高めることが可能であるからです。（前回CCRという指標で解説済み）

しかし、これは良い面にフォーカスした話で、マイナス面、バッドストーリー時の事も考えて安全率を見ておいたほうが良いです。

なぜならば、上記は賃貸経営がうまくいった場合の話で、うまくいかなかった場合、マイナス面の影響が劇的に出てくるわけで、もろ刃の刃というわけです。

しっかりとした基準をもち、その基準を満たして融資利用をしなければ危険だという事です。

借入部分の投資効率を示す指標にはイールドギャップYGを用います。

これは投資効率を表す指標となりますが、見方を変えると借入に対する余裕度合・危険度合いも見ることが出来ます。

イールドギャップの基本的な考え方は、投資対象本来の利回りと資金調達金利の差となります。

しかし、不動産投資の場合、運用が単年ではなく複数年にわたること、借入金の返済が運用期間中にも継続的に行われること（元利均等or元金均等返済）により、上記のような単純計算では実体をあらあすことはできません。

不動産投資での投資判断、リスク許容度の判断に使えるイールドギャップを求めるためには、先にローン定数Ｋという数値を導く必要があります。

ローン定数Ｋは以下の計算式で簡単に算出できます。

ローン定数K = 年間返済額　/　総借入額　【%】

このローン定数自体の意味するところは数式の通りで、その借入をするために、年間でどの程度キャッシュアウトがあるか、その割合を示したものになります。

例えば、借入金額1億円、金利1.5%、期間25年、元利均等返済での年間返済額は約480万円になりますので、ローン定数Kは

K = 480万円　/　1億円　＝　4.8%

となります。

上記条件ではローン定数4.8%の借り方をしている、といった具合です。

※数式の通り、Ｋは金利と借入期間によって変動する係数となります。

この数字自体では投資判断には使えなく、不動産投資におけるイールドギャップを求めるときに用います。

不動産投資におけるイールドギャップは以下の通りとなります。

イールドギャップYG = 総収益率FCR - ローン定数K

総収益率FCRは本シリーズで解説済みですが、物件の真の利回りを示すものとなります。

記事はこちら

イールドギャップの意味するところは、借入をした部分（例えば物件+諸費用合計で1億円の投資に対して、借入9000万円した場合はその9000万円の部分ということ）から発生するお金のうち、投資家が受け取る取り分を表したものということになります。

次回イールドギャップを深堀していきます。

大和財託株式会社
藤原　正明

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