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真の利回りを知る

2018年11月17日

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


だいぶ大阪も秋めいてきました。
紅葉もようやく始まってきましたし、御堂筋のイルミネーションもスタートしました。(何とか京都の紅葉を見に行ければと計画中です)


いよいよ今年の残り1か月半を切り、実働を考えるとあと1か月ということになります。


不動産・建築業界は12月上旬以降、売買・建築の新規案件は落ち着く傾向がありますし、賃貸の動きも同様ですので、総力でお客様のために頭と身体に汗をかいてまいります。


この一年間はいろいろありました。

昨日の日本経済新聞の一面トップでも取り上げられていた通り、これまでの金融機関による収益不動産に対する積極融資姿勢が厳格化する中において、収益不動産の販売・建築に関連する会社の多くが厳しくなっている状況下で、当社はほとんど影響なく事業を展開することが出来ています。


1棟中古物件と用地の仕入れも順調ですし、新規事業の土地活用事業も相談がどんどん入り込んでいます。

※土地活用に関しては、すでに数件はコンサルティングを進めており、建設業許可後に工事請負契約締結予定です。

これもひとえに、顧客の利益になる仕事を徹底して行ってきたことと、絶えず事業モデルを刷新しブラッシュアップをしてきたこと、空中戦法的なことを行わず着実なストック&フロービジネスを展開してきたからこそであります。

会社は外部環境に応じて常に変化していかなければ生きていけません。

これからも当社は軸をぶらさず、新たな事業領域への展開を行ってまいります。

当社が目指すところは、収益不動産を活用した資産運用のプラットフォーマーです。

当社が提供するプラットフォームにアクセスいただければ、収益不動産を軸に資産運用のあらゆるサービスが受けられる状態になります。

※プラットフォームを提供しますが、実際にサービスを行うのも今のところは当社になります。
これは当社基準でまともに顧客ファーストの事業を行う会社が無いため、プラットフォームの提供と同時に各サービス提供も当社がワンストップにて行う形となります。


圧倒的顧客志向で、収益不動産・建設業界でNO.1を目指します。

さて本題です。

本日は、「真の利回り」です。

先週は正確な手取り収入の求め方をご紹介しました。

(とてもシンプルで初歩的な話ですが、肌感覚では不動産投資をしたいとお考えの方の80%位はこういう計算すらしていないと思います。だから業者の数字のトリックや営業トークを鵜呑みにしてしまうのです。)

前回の記事はこちら

今回は物件の真の利回りである総収益率FCRについて改めてご紹介します。

※最近新たな読者層の方々が増えており、過去のブログをご覧いただけれれば良いのですが、そういう方ばかりではないのでこうして改めて発信させていただきます。

■真の利回り:総収益率FCR

前回、営業純収益としてNOIをご紹介しました。

これは空室・滞納損、物件を保有するにあたり、必ずかかってくるコストを控除した、手取り収入だとお伝えしました。

正確に利回りを計算するための分子としては、このNOIを用いることになります。

では分母はどうでしょうか。

表面利回りを計算するときに用いる物件価格では不十分です。

不動産取引においては、購入時(投資時)にかかる諸費用が他の投資に比べて非常に高額になるため、こういった費用を投資利回りを求める際に計算に含めないと正しい利回り計算ができていないことは明らかです。

また、物件によっては、購入後に大規模修繕や室内リフォームを行ったりする場合もあります。

そういった、購入初期にかかるあらゆるコストを拾い出し、その値を分母として利回り計算することで、この投資での総投資金額に対するリターンを計算することが出来るわけです。

その時の解を総収益率FCRと呼びます。

総収益率FCR = 営業純収益 NOI / 総投資金額 【%】

これを求めずして、物件の本当の利回りは表せませんので、購入検討時には必ず求めるようにしてください。

総収益率FCRの意味合いを別の言葉に置き換えると、物件および購入諸費用など全てを自己資金で投資した場合における自己資金に対する利回りと言えます。

総投資金額10,000万円(物件価格9,500万円、購入諸費用500万円)、総収益率FCR=7%だった場合、投資家が受け取る税引前キャッシュフローは、税引前CF = 10,000万円 × FCR7% =700万円となります。

この値が高いことが重要なのは明らかですが、不動産投資を行うに際し全額現金で投資する方はかなり少数派であり、多くの方は融資を利用します。

投資の本質は、自己資本(自己資金)に対してどの程度リターンがあったか、ということでので、この総収益率FCRだけでは投資分析は不足しています。(全額自己資金で投資するわけではないので)

そして、実は不動産投資は、物件自体の利回りでみると、正直それほど高くはありません。(総収益率で5~7%位です)

それでも私としては不動産投資は、様々な投資の中で一番優れていると考えており、当社は事業を展開しているわけです。

それは、投資をするにあたり、全額自己資金で賄う必要はなく、融資を利用できるからです。

これにより、自己資金・自己資本に対する投資効率を劇的に高めることが出来るわけです。

次回は融資利用時に考慮するべき指標について解説してまいります。


大和財託株式会社
藤原 正明



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