社長ブログ〜積小為大〜
不動産投資の失敗パターン１ 新築区分マンション投資＜解説 その２＞
毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。
今週月曜日に私の新版書籍【『はじめての不動産投資 成功の法則』改訂版】が全国書店・ECサイトなどで一斉発売になりました。
よくありがちな「一人何冊以上買うと特典が得られる」的な販売促進プロモーションは、本書出版の趣旨と反しますので実施しませんが、新聞広告などは数回打つ予定にしております。
情報を必要としている方に、本書が行き渡り正しい知識を身に着け、今後の資産運用の参考にしていただけたら著者としてうれしく思います。
さて、本題です。
大分引っ張っていますが、不動産投資の失敗パターンについての続きです。
「新築区分マンション投資 解説編２」
ちょっと間があきましたので、改めて事例を紹介し、今回は数字で解説してまいります。（内容は書籍と同じです）
▼▼▼以下事例▼▼▼
大阪在住のＡさんは、既に2戸購入している会社の上司からすすめられ、新築区分マンションを購入しました。
とりあえず話だけでもと思い、販売会社の話を聞くことにしたところ、会社の上司のほか、業者の担当者が東京から大阪までやってきたそうです。
そして、二人から積極的なプッシュがあり、「周りもやっているし問題ないだろう」と考え、すぐ契約してしまったのです。
彼らの訴求ポイントは次の２点です。
①月々わずかの負担でマンションオーナーになれる
②節税ができる
果たして、本当にそれらのメリットが受けられるのか、Ａさんの物件をもとにみていきましょう。
【事例紹介】
■購入者：Ａさん・35歳 大手メーカー勤務
年収：800万円（給与所得：600万円、社会保険料：110万円）
現預金：200万円
■保有物件
東京都大田区 平成28年築 投資用区分マンション
購入価格：2500万円
家賃収入：100万円／年（一括借上による家賃保証付）
借入金額：2500万円
金利：2.1％
期間：35年間
購入を勧めた二人は、毎月1万2500円ほどの自己負担で、東京で資産が持てるメリットを訴求してきました。
実際のキャッシュフローはどうなのか、本物件の簡単な収支をみてみます。
家賃：100万円
借入返済：▲101万円
管理費・修繕積立金など：▲10万円
固定資産税・都市計画税：▲4万円
収支：▲15万円（月あたり12,500円の持ち出し)
まずは、不動産投資の面からです。
月々１万円程度の自己負担でマンションが持てると聞くと、負担感があまりなく不動産が持てる、という錯覚に陥る人がいるかもしれません。
しかし実際は、家賃収入より支出である借入返済と管理費などの運営費が大きく、キャッシュフローがマイナスで、持ち出しが1万円程度出ているということです。
とはいえ、一万円程度であれば払い続けられるし、借入金の返済は続くので、ゆくゆくは無借金で不動産が持てると思われるかもしれません。
でもそれは、持ち続けられればです。
購入初期は一括借上による家賃保証がついていますが、この家賃保証の金額は必ず見直しが入り、減額させられます。
保証を切られることも良くあることです。
そうなれば、空室が出たときは次の入居者が決まるまで、毎月９万円弱の返済金を自己資金から捻出しなければなりません。
加えて管理費や修繕積立金など、新築時は年間10万円となっていますが、この先３～５年サイクルでどんどん上がっていくので、負担は大きくなる一方といえるでしょう。
その状態でずっと支払いを続けられるかというと、疑問符が付きます。
次回は節税面について解説します。
大和財託株式会社
藤原 正明
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