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最寄り駅の乗降者数の確認は必要か? パート2

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

桜も散り、今週は25℃近く気温が上がる日もあり、初夏の風を感じるようになりました。

平成29年度が始まり3週間が経過しましたが、収益物件の明らかに利回りが上がってきました。

レインズ物件であっても、以前は平成初期のS造で表面利回り7%台からの売り出しがほとんどでしたが、最近は9%台もちらほら出てきています。
サラリーマン向けアパートローンが厳しくなったことが要因です。

しかし、いまだに年収が高いサラリーマンの方には、アパートローンを提供している金融機関は融資を出しており、首都圏に本社のある買取転売業者が中間省略にて高値買取の高値転売(築30年、S造、表面7.5%とか)をしていることはまだ多いようですので、もうしばらくはS造物件は高値推移しそうです。

今後の収益不動産価格の動向には注視する必要があります。

当社のお客様にはタイムリーにマーケット以下の価格で、物件を供給できるようにしてまいります。

ゴールデンウィークまであと1週間ですので、引き続き一人でも多くの方に物件を提供し、資産形成・資産保全を実現できるよう頑張ってまいります。

さて、本題です。

本日は前回のつづきで、「駅の乗降者数を調べることに意味あるのか? パート2」についてです。

前回の記事はこちら

物件を検討するときに、最寄り駅の乗降者数を調べることは必要かという話で、前回結論として、ほとんど意味のないことということをお伝えさせていただきました。

いくら駅の乗降者数が多くても、空室に苦しむ地域は多数あります。

反対に、駅の乗降者数は少なくても入居付けに苦しまない地域も多数あります。

当社の事例をご紹介します。

当社では私を含めて、駅の乗降者数を調べたことは一度もありません。

当社では何を確認しているのでしょうか。

それは、検討している物件周辺エリアの競合になりうる物件の数・現在の空室在庫数、などの、物件を点として見た場合の需給バランスとなります。

その時、物件最寄り駅周辺だけではなく、ターミナル駅およびその沿線での需給バランスも確認します。

もっとシンプルに言えば、その物件がいくらで決められるか、その時の条件(広告料、フリーレント、初期費用負担)、将来の見込み賃料がいくらか(賃料下落の見込み)を調べるということです。

これできちんと相場賃料をおさえておけば、後々空室で苦しむことはほとんどないと思います。

一つ例を挙げると、兵庫県西部某市に当社の管理物件があります。

平成初期の木造アパートで、アパートビルダーが建てた3点ユニットバス、ロフト付単身物件です。

最寄り駅徒歩10分で、最寄り駅は各駅停車駅となっており、1日の乗降者数は1000人以下です。

前回のブログでご紹介した大阪市内某区の類似物件の場合、賃料2万円、広告料5ヶ月という状況でした。(最寄り駅の乗降者数は5.5万人/日です)

一方、この物件は、賃料3.2~3.5万円、広告料2ヶ月で2ヶ月以内空いたことがありません。

駅の乗降者数の比較でいえば、50倍以上の差がありますが、入居率・賃料相場の観点から見れば、全く意味のない指標ということが分かっていただけると思います。

いくら賃貸需要があっても、それ以上に物件が存在すれば入居者獲得競争が激しくなるのは当たり前のことです。

まとめ
物件購入を検討する際は、最寄り駅の乗降者数ではなく、その物件を点としてみた場合の周辺需給バランスを確認したうえでの適正賃料を確認しましょう。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原 正明

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