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【Q&A】利回り6%台の新築木造アパートでも投資として成り立ちませんか?

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

平成29年が始まり早くも半月です。
この二週間は本当にあっという間に過ぎています。

年初のブログで記載した目標に向けて動き出しているわけです。

そんな中、会社の新年会を行いました。
新年会には今年春大学を卒業する新卒入社の方も一部参加いただきました。
(あと1-2名採用すべく最後まで採用活動中です。当社の採用基準は超厳しいですので、なかなか内定をだしません)

会社の成長には即戦力となりうる中途採用も大切ですが、継続性をもって経営させるためには、大和財託イズムを注入された新卒入社のプロパーの人財も必要です。

人財の優劣によって、お客様へのサービスの質が決まり、会社の発展も決まると思いますので、妥協せずにリクルーティングを行ってまいります。

さて、本題です。

本日は昨年からシリーズで書いていた投資シミュレーションの実例紹介について、読者様より質問をいただいたので、それに対する回答と条件を変えてのシミュレーションをお伝えいたします。

前回の記事はこちら

現在多く取引されている新築1棟アパートが投資対象としては適さないという結論をつけていました。

それに対して、読者様からご質問がございましたので、Q&Aという形でご紹介します。

<質問>
建築費80万で一部屋500万、利回りから賃料逆算して全部で6部屋だと思います。
つまり、建物代は3000万。
実質耐用年数が30年として年間の建物減価は100万です。
平均NOIが300万としても、利益は200万有ります。
つまり、資金繰りの綱さへ渡りきれば、投資として成立すると思います。
勿論、30年後の土地値が同額である事が前提ですが。

<回答>
仰せの通り10年以降も物件を持ち続けて、借入返済を進めることで、最終的には土地が残り投資としては成り立ちます。

しかしそれは新築区分マンションを30年保有した場合にも言えることです。
新築区分マンションも完済後には、築30年の区分マンションがのこり、数百万の価値にはなると思います。

しかし、そこに至るまでにはマイナスキャッシュフローに耐えなければなりません。

つまり資金効率として悪すぎるということです。

特別の資産を持たない方が、不動産投資で資産形成をなしえるには、生み出されるキャッシュフローを積み上げ、次の投資原資として再投資することが近道です。

今回の新築物件を保有期間を30年としてシミュレーションしてみました。

試算条件としては以下の通りです。

【試算条件】
■場所:大阪府東大阪市
■構造:木造
■築年数:新築(減価償却期間:22年、設備部分15年)
■購入金額:7,520万円(土地:3,100万円、建物:4,420万円、うち設備20%)
■諸費用:554万円
■満室想定家賃:518.4万円(表面利回り:6.89%)*年間空室率:5%、
※家賃下落率:毎年1%(20年まで)、毎年0.5%(20~30年)
■運営費用:102万円

■借入金額:7,520万円 (自己資金:554万円…A)
■借入金利:2.55%
■借入期間:35年

■所得税・住民税率:43%
■保有期間:30年
■売却金額:3,400万円(利回:11.98%)
※大規模修繕費用は見ていません

いかがでしょうか。
投資効率としては良いといえません。

確かに最終的には当初投入した500万円に加え、500万円程度増えた状態で残りますので、投資としては成り立っています。

しかし、途中の保有期間中はマイナスキャッシュフローですし、そもそも最終的な利回りである税引後の内部収益率IRRは4.4%です。

これであれば、借入リスクをとり本物件に投資をするよりも、他の投資(外貨投資信託など)を行ったほうが良いですし、そもそも他の利回りのよい物件を借入を伴って購入したほうが、早期に資産形成できると思います。

※新築アパートを持つことが目的であれば、こういった物件を購入するのに反対しません。

不動産投資をする多くの方は経済的安定が目的だと思いますので、上記のような新築アパートでは目的にそぐわないということがご理解頂けるのではないでしょうか。

では、新築アパートはすべて投資対象としてNGなのかといえば、決してそうではありません。

当社も数は少ないですが新築物件の取り扱いがあります。

※当社はお客様の資産形成をお手伝いをすることを企業理念としており、1棟中古物件だけを販売することが目的ではありません。
結果的に中古物件の取引が多くなっているのが現状です。

次回、当社の投資水準の新築物件のシミュレーションをご紹介します。(本物件の設定条件を変更します)

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原 正明

藤原個人のTwitterを始めました。
不動産関連のつぶやきをしていますので
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@fujiwaramasaaki

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