毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

11月も中旬に差し掛かり急に寒くなってきましたね。

大阪や京都の紅葉はまだこれからというところですが、来週再来週で時間を作り今年こそは京都に紅葉を見に行きたいと計画しています。（起業以来ちゃんとした紅葉は見れていません。）

とはいえ、仕事はお蔭さまで非常に忙しいです。

今月で賃貸の繁忙期は終わりますので、１室でも多くの部屋を決めて入居率100%に近づけるべく、社内は活気づいています。

売買についても、毎月の取引のほか、仕入れの取引も勢いづいています。

そして、新たな事業の取り組みや、人財採用などやることは多岐にわたります。（春までに5名採用します）

また、まだ計画段階ですが、来年に事務所を拡張移転します。

昨年に大阪駅前第三ビルに移りましたが、もう席数が足りなくなってきました。
新卒の方が入るころには満席になりますので、拡張での移転となります。

次は、梅田界隈のランドマーク的なＡクラスのビルに事務所を移し、さらなる成長を目指します。（場所は交渉中です）

紅葉が見れるようタイムマネジメントをしつつ、がんばります。

さて、お知らせがあります。

12月3日（土）に日本経済新聞社主催の不動産投資セミナーで私も45分間だけ話をします。

タイトルは「収益不動産活用による資産形成と節税」です。

イベントサイトこちら
（こちらのイベントは終了しております）

不動産投資で資産を形成するにはどうアプローチするべきか、そして手残りのキャッシュを最大化する方法を解説します。
（時間が45分しかないので、触りの部分だけとなりますが）

主催者側に聞いたところ、現時点で私のコマには定員70名のところすでに100名以上の申し込みがあるとのこと。
（基調講演を除き一番の人気らしいです。ありがとうございます。）
今から申し込まれても抽選になりますので、確実にご参加いただけるものではありません。

※以前当社のセミナーに来られた方にとっては内容が一部重複しますのでご参加されなくても良いと思います。定期的にセミナーは開催していますので、そちらの参加されても良いかもしれません。

ご興味のある方は、申し込みしてみてください。（参加いただけるかどうは抽選になります）

前置きが長くなりましたが、本題に移ります。
前々回の続きとなります。

前々回の記事はこちら

Amazonでの書評から、これから不動産投資をされたい方が知っておくべき収益不動産業界のルールについて、紹介します。

なぜなら、不動産投資をするということは、貸家業として不動産業界でビジネスをすることと同じであるからです。

事業をするときは、当然その業界にどういうルールがあるのかを理解することは事業を行う上で必要不可欠です。（もちろん、くだらないルール・商習慣も多く、それは打ち破って良いです）

以下にAmazonの書評（現在は削除済み）を原文そのまま掲載します。
（個人は特定できない内容ですので、そのまま掲載します）

この書を読み、著者の会社に物件を紹介してもらうことになり、シミュレーションした見積を見て確認をしました。
敷金・礼金の項目がなく話を聞いたところ、敷金の返還債務50万円×戸数が発生すると言われ、その後、全戸数の半分を値引くとの回答がありました。
手数料の内容を確認したところ、70万円弱を値引くとの回答がありました。
問い合わせると値引くのか？という印象を受けました。

運用費の内訳の金額を問い合わせると、数名の買付があり、買付証明の受付をストップするとのメールが返ってきましたが質問の回答はありませんでした。
そもそもいつ買付の申し込みを打ち切るという期日の連絡はありませんでした。

グーグルアース(いつのデータか？)で見ると、この物件には管理募集の看板があり急に売れる物件には思えませんでした。
本の内容を実際の対応とでは、かなりの違和感を覚えました。
書には、オーナーと同じ目線で物件を紹介・管理してくれる業者の話も書いてあったのですが。。。

不動産業界、とりわけ収益不動産の優良物件を手に入れるためには、一般的なほかの業界とは少し異なることをご理解頂いたほうがよいと思います。

これは、「こういうルールなんだからお客様もこれに従ってください」ということではなく、こういうスピード感で物事が動いているということを知っておかれたほうが、良い物件を購入できる可能性が高まるということをご理解いただきたいということです。（特に仲介取引で優良物件はすごいスピード感です）

（繰り返しますが、当社は絶対にお客様をだましたり、不誠実な対応をすることはしません。　業界一の誠実な対応をすることをお約束します）

いくつか箇条書きにし、順に解説します。

１．紹介時の情報量とスピードの関係
２．価格交渉の材料
３．物件紹介から契約までの流れ
４．管理会社の看板（これはどうでもよい項目ですが）

１．紹介時の情報量とスピードの関係

不動産取引の形態は、大きく直接取引と仲介取引があります。

直接取引とは、例えば当社が物件を一度買取り再生した自社再生物件を当社が直接お客様に紹介し取引するものを言います。

売主直接取引のメリットは、物件の素性が初めからほぼすべて明らかになっており、その情報をもとに購入検討ができる点です。

デメリットはあまりないのですが、強いて言うと物件数が少ないことや、超高利回りの物件にはならないことでしょうか。

対し、仲介取引は売主から売りたいという要望を受け、お客様に紹介する取引を言います。

売主から直接売り情報を得て、そのまま買主を見つければ両手取引、他の宅建業者に買主を見つけてもらえば片手取引となります。

メリットは、掘り出し物件が出てくる可能性があることです。（高利回り物件も出てきますが、訳アリの場合も多いです）

デメリットとしては、物件を検討する際の情報量が少ないこともあったり、宅建業法上の瑕疵までとは言わないまでも物件に問題がある可能性を排除できない点、仲介手数料がかかる点などが挙げられます。

今回の取引は仲介での物件でした。

当社では良い物件が入れば、すぐに物件を見に行き、可能な限りの情報を集めて、最低限の検討材料がそろえばすぐにお客様にご紹介（メール配信）します。

不動産取引は内々に相対で取引できるほうが、良い物件を購入できるチャンスが高いのですが、情報が広まるのも早く、プロの投資家であれば物件を見ずともローン特約なしで買い付けをすぐ出します。

よって、当社のお客様には、情報が入り次第とにかく早く速報で情報をお届けすることが、お客様にとっても良いことになります。

すべての情報がそろってから情報を流したのでは、時すでに遅しで、優良物件は瞬間蒸発で売れてしまいます。

利益の出ないダメ物件を紹介し自己資金ゼロと謳い、高金利アパートローンにて無理やり契約させる会社と、優良物件をいち早く紹介し、最終的にすべてクリアにしてお客様の判断で契約いただく会社、どちらがお客様の利益に貢献できる会社でしょうか。

収益不動産業界とは、そういうスピード感で動いています。
一般的な消費財を購入する場合とは、全く異なる世界となります。

当社の自社再生物件などであれば、少人数の方にのみご紹介し比較的検討スピードはゆっくりでよいのですが、仲介案件では上記のような感じになってしまいます。

収益不動産を仲介取引にて購入するには、ある程度のスピード感をもって臨まなければ良い物件は購入できないということをご理解頂ければと思います。

じゃあ、不確かな情報で購入するかどうか判断してくだい、と申し上げているかといえば、そういうわけではありません。

情報を先に提供しつつ、当社で100項目のチェック項目を確認し、最終的にすべてクリアになった状態で、お客様にご購入いただきます。（もちろん、入居者募集が可能かどうか、大規模修繕が必要な時期など、すべてを精査の上、ご購入いただいております）

次回につづきます。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原　正明

藤原個人のTwitterを始めました。
不動産関連のつぶやきをしていますので
ぜひフォローくださいませ。（相互フォロー歓迎）
@fujiwaramasaaki

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