相続税対策としての賃貸マンション経営の危うさ　パート２

毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

皆様にご報告があります。

例年であればこの時期にベンチプレス大会に出場するのですが、今年は見合わせることにしました。

一部のベンチプレスファンの皆様には大変申し訳ないのですが、予定が合わなかったことと身体が大会仕様に仕上げてこなかったことで今回は見送りました。

（ここでは詳しく説明しませんが、一発の重さを求めるか、ボディビルダー的にバルク（筋量）を求めるかでトレーニング方法が異なります。最近はボディビル的トレーニングが多かったです。それでもフリーウエイトのベンチプレスで140-145キロは挙げますが）

（昨年の様子）

また来年に向けて、日々ジム通いを続けてまいります。

（最近久々にお会いする方全員に、身体がでかくなったと言われ何をめざしてるの？と疑問を持たれます。もちろん完全に自己満足の世界です）

最近当社では、ダイエットブームで、当社男性社員が身体づくりに取り組んでいます。
やはり、良い仕事をするには健康でなければなりませんし、お金より健康な体と精神が何より大切だと思います。

私も社員に負けないよう、仕事の合間を見つけて身体づくりを行ってまいります。

さて、本題です。

本日は、「相続税対策としての賃貸マンション経営の危うさ　その２」についてです。

前回の記事はこちら

相続税対策として、保有土地に賃貸マンションを建てるという古典的な方法が今の時代に全く合わないという話でした。

本日は、当社にご相談に来られた方の事例を共有させていただきます。（相談者様の了解済み）

ポイントとして、いかなる時も投下した資金すべてに対しての真の投資利回りを考える必要があるということです。

以下内容となります。（一部ざっくりした表現にしてます）
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓
Ａさんはご両親から、相続税対策を兼ねて、遊休土地の活用について考えてくれと依頼されました。
また、そこで得た収益については、Ａさんのものにしてよいとの許可も得ていたので、Ａさんはがぜんやる気になっていました。（法人を立てて、役員報酬としてＡさんがもらう）

【土地概要】
面積：約165平米　第一種住居地域　60/200
前面道路幅員：4m 、私道負担あり（約15平米）、古家あり

その土地は京阪エリア（大阪と京都の間）に位置し、もともとはＡさんの生家でした。

現在は誰も住んでいない状態で、以前に新聞広告で見かけた大手ハウスメーカー2社に一度相談することにしました。

一方、土地として売却した場合どれくらいで売れるのか、大手不動産会社にも査定依頼をしました。

平均相場は坪50万程度でしたので、建物解体費を考慮すると、2200万円程度、流通コストまでを考えると手取りで2100万円程度との査定結果が出てきていました。

さて、土地活用として相談したハウスメーカーはすぐに提案書を携えてきました。

もちろん、賃貸マンションを建てましょうという提案です。

2社に依頼したものの、土地面積も大きくないため、提案内容もほぼ同一のモノでした。

内容としては、メゾネットタイプの2LDK×2戸で、戸あたり7万円の家賃想定となっていました。（一括借上げ家賃）

建築コストは建築付帯工事も一式含めて3000万円の見積でした。

融資に関しては、金利1.2% 30年で地方銀行から調達可能との提案です。

もちろん、おなじみのサブリース付きで安心賃貸経営と相続税を圧縮できますという営業トークは付いてきます。

Aさん、相続税対策というよりも、賃貸経営として成り立つのか一度検討してみました。

2社の事業計画書には以下の記述がなされています。

年間家賃収入：168万円（7万円×2戸×12か月）
投資表面利回り：5.6% (168万円÷3000万円）

返済や運営費（固都税、水道光熱費など）を考えると、年間キャッシュフローは税引き前で30万円程度となります。

Ａさんのイメージでは、もっとキャッシュフローが出ると思っていたので落胆され、他に何か方法がないかといろいろ調べているうちに、当社のことを知り相談に来られたのでした。

まず、大前提としてこの計画は投資利回りが低すぎます。

本物件の表面利回りは5.6％ではありません。

実際は3.3%です。（ネット利回りではないです）

投下する資金は建築費の3000万円だけではありません。
その建物を建てるため供した土地も資金投下したのと同じ意味を持ちます。（2000万円）

土地を現金化すれば、2000万円で株でも投資信託でも、または不動産投資でもなんでもできますが、それを建物を建てるために利用しているわけで、投資していると同義になります。

つまり土地2000万円、建物3000万円、合計5000万円の投下に対し、168万円の収入があるということですので、実際の利回りは「168万円÷5,000万円=3.3%」となります。

ちなみに不動産投資のメリットは、借入を行い少ない自己資金をレバレッジをかけて投資効率を上げることですが、本計画の場合はまったくレバレッジが効いていません。

この場合の自己資金に対する投資利回り（ROI、ＣＣＲ)は、

税引き前キャッシュフロー30万円　÷　自己資金2000万円＝1.5%

この利回りなら、不動産投資でなくても、比較的安定資産へ投資している投資信託などで運用したほうがよさそうです。（借入もないわけですし）

このように、土地も投資しているという考えがない地主の方が多く、我々のように日々投資物件を見ているものからすると、ありえないくらいの低利回りで自殺行為の投資をしているなぁと感じてしまいます。

当社からの提案は、土地に愛着がないことが前提ですが、土地を売却し資金を作り、その資金を基にキャッシュフローの出る中古物件を購入することを提案しました。
当社であれば、2000万円のフリー金融資産があれば、地元の地方銀行でファイナンスアレンジを行うことで2億くらいの物件は購入いただけます。

まずまずの立地で、物件価格2億円、表面8.5%のRC造の物件を金利1.2%、25年でフルローンで購入できれば、税引き前キャッシュフローは400万円程度は行きます。

先のハウスメーカーの提案の13倍のキャッシュフローです。

もちろん借入も増える訳ですので、その点は総合的に判断する必要がありますが、いずれにせよ、今ハウスメーカーが地主に提案している相続税対策としての賃貸マンション建築は、ありえないくらい低い投資効率となっていることは理解できると思います。

（私は、こういう他人を不幸にする仕事をする会社・輩が全く理解できません。そんなんでお金儲けして、その仕事に大義はあるのでしょうか。それでいて利益が出ていて立派な会社だと評価される株式市場って。。）

現在、Ａさんはご両親と相談中で、土地を売却する方向で進めておられます。

当社からのご提案で、被害者が一人でも少なくなったと思うと、この仕事をしていて良かったと感じる場面でもあります。

地主の方もそうですが、一般投資家の方も常に疑いをもって情報に接せられるように、勉強するとともに信頼のおけるパートナーを得ることを強くお勧めします。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原　正明

藤原個人のTwitterを始めました。
不動産関連のつぶやきをしていますので
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@fujiwaramasaaki

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