相続税対策としての賃貸マンション経営の危うさ

毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

先月から某ポータルサイト運営会社様からの依頼でミニセミナーを月1程度の頻度で開催していますが、おかげさまで8月開催分も含めてすべて満席となりました。

先日そのポータルサイト運営会社の担当者の方とお話したのですが、当社のセミナーが人気ランキングで全国1位になったとのことでした。（反響数、予約数などトータルで）

定員の3倍以上の申込があり、参加を断りいただく方が多くございました。

そこで、当初は8月分で終了と考えておりましたが、多くの方のご要望に応えるために、9月以降も月1回ペースで開催することにいたしました。

（ただし、おそらく9月に関しては、7・8月で参加いただけなかった方で満席になりそうですが）

詳細はこちら（本セミナーは開催終了しております）

10月以降の日程は、順次登録していきますので、興味のある方は要チェックでよろしくお願いします。
（システム上90日前からしか登録できないとのこと）

さて、本題です。

本日は、「地主が行う賃貸経営の危うさ」についてです。

当社は関西圏、とりわけ京阪神エリアを中心に事業を展開しておりますが、創業4年目に入り、地主の方からも土地活用や管理の相談を直接いただくことが増えてきました。

基本的に建築はやらないのですが、土地活用の相談がかなり多いです。

相続税増税を商機ととらえ、ハウスメーカーやアパートビルダーなどの広告掲載も増えているようです。（新聞や経済雑誌を見ると毎日のように載っています）

都市部に土地を持つ地主の方々は、相続税増税により相続税対策を講じなければ、多額の納税をしなければいけなくなったのは事実ですが、

相続税対策＝新築を建築して相続税評価を下げるのワンパターンで果たしてよいのか、私はかなり疑問です。

確かに新築アパート・マンションを建築することで、相続税評価額を下げることはできます。

土地：貸家建付地となり約20%減
建物：固定資産税評価額が建築費の約60%となり、貸家評価としてさらにそこから30%減

相続税対策として賃貸マンションを建てるときは、建物建築代金一式をフルローンで購入するケースが多いため、上記の評価減に加え、負債として建築時の借入を組み込むことでトータルで相続税評価額を下げることが出来るというわけです。

しかし、現在も地主の土地活用による新築アパートの供給が止まりませんが、恐らくこの先10年もたたずして、このようにして建てられた物件が多く売りに出されると考えています。（不謹慎ですが、これは資産を持たない投資家にはあるいみチャンスとも言えますが）

相続税評価を下げることで、次の代に一族の資産である土地等を節税した上で引き継げるものの、その引き継いだ土地には建物と多額の借金も付いてきます。

その後の賃貸経営がうまくいかなければ、返済が窮しせっかく引き継いだ土地を売却せざるを得ない状況に陥ります。

各種報道によると、ハウスメーカーやアパートビルダーが過去最高益を出していますが、特に賃貸住宅建築のセグメントが大きく伸ばしているのが特徴です。

そういった流れもあってか、当社にも土地活用・相続税対策の相談が急増しています。

次回、相談者の方の了解を得て、ハウスメーカーが地主に提案している賃貸経営の実態をご紹介させていただきます。

結論を言えば、まったく賃貸経営が成り立たない提案ばかりでした。

一般投資家の方にも参考にしていただけたらと思います。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原　正明

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