家賃保証物件には注意する

毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

平成28年度がスタートしました。

ちょうど大阪は桜の満開時期を迎えており、春を感じることができています。

街には新卒社会人の方が集団であるいているのも良く見かけられます。
（私も13年前はリクルートスーツを着た画一的な新卒社会人でした）

実は当社にも新卒社員を１名採用することが出来ました。

これから社会人のイロハを伝え、当社のお客様の目に耐えうるように教育してまいりたいと思っています。

桜の時期ということと、新入社員の歓迎会を兼ねて、先日花見クルージングを行ってきました。

【みんなで乾杯！】

【新卒新人　北村拓也くん】

来月には中途で２名が入ることが決まっておりますので、まだまだ小さい会社ではありますが、徐々に組織力も向上してきたと感じています。

４月になりましたが、賃貸はまだ動いておりますし、金融機関も新年度になり新たな予算が組まれ、融資に積極的なところも多いため、賃貸管理・売買ともに組織力で業務にあたってまいりいます。

さて、本題です。

本日は、「家賃保証物件に注意する」です。

家賃保証・サブリースとは、入居者の有無にかかわらず管理会社が家賃をオーナーに建て替えて支払い保証するものです。
（ここでは、家賃保証とサブリースの違い説明は割愛します）

この手法は、地主に賃貸アパートを建ててもらうハウスメーカー・アパートビルダーが良く活用しています。

地主の方が考える空室等リスクが全くないと安心させる一種の麻酔的な役割として活用されているのが実態です。

３０年一括家賃保証と称して、実態は数年後に保証家賃・借上賃料を改定し、地主がその条件を断ると契約解除というのが良くあるパターンです。

売り物件情報の中には、アパートビルダーのサブリース契約解除案件がたまに入ってきます。
サブリース契約を解除され、入居者の大部分が出ていき、収支が厳しくなり売りに出されている案件です。

最近は社会問題として一部報道に取り上げられたこともあり、ご存知の方も多いと思います。

でもその問題は、あくまで新築アパートに限った話とお考えの方も多いと思います。

しかし、中古の不動産投資の中でも似たようなことが散見されます。

どういうことかというと、宅建業者が「売主」の物件で現在空室の部分に家賃保証の条件がついてるケースがままあるということです。

（だいたいが、某アパートローンとセットでオーバーローンでの購入が可能です）

不動産投資家の立場で見れば、購入してからすぐに満室相当家賃が入ってくるため、空室が多い物件に比べとりあえずの賃貸経営が安定するという点でメリットがあります。
その他、融資が付きやすいのもメリットです。

このようにデメリットが無いように見えますが、これも良く考えて投資判断する必要があります。

注意点は、「空室保証が亡くなった場合でも、きちんとその家賃で入居が決まるのかどうか」です。

実は、この家賃保証も期限が決められており、「入居者が決まるまで」または「２年間」というのが一般的です。

注意すべきは「２年間」などの有限の場合です。

空室が多い物件で家賃保証が付されており、一見は満室家賃を受け取れるのですが、その物件・部屋のポテンシャル的にその保証家賃の金額ではまったく入居者が決まらないケースがあります。

ひどいケースだとそもそも入居付けが限りなく難しい物件もあります。

そういう物件を買ってしまうと悲惨です。

保有して２年が経過すると、家賃保証は切られ、一気にキャッシュフローが悪化します。
そもそもの賃貸付けが厳しい物件のため、広告料を４か月出しても決まらいケースもあり、最後は売却せざるを得ない状況になります。

しかし、売却しようにもオーバーローンでの購入のため、マーケット価格まで価格を下げることもできず、最後は競売にかけられ、その方は自己破産となります。

最近もそういう事例を見聞きしましたので、ご紹介させていただきます。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原　正明

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不動産関連のつぶやきをしていますので
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@fujiwaramasaaki

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