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【砂上の楼閣】年収3000万円という虚栄 パート3 

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

いまさらながらなのですが、私のはじめての書籍である「はじめての不動産投資成功の法則」が出版から1年が経過しました。

毎月不動産投資関連本が出版される中、今でも継続して売れているようです。

書籍詳細ページはこちら

出版当初は広告も出していましたが、今は特別の販促活動は行っていないのですが、アマゾンランキングでも常に上位に入っており、私が目指した不動産投資をはじめるならまず読む本の1つになれたのではと感じております。

今後本書籍は、改訂版を出して内容をその時代に合わせて長く読まれる教科書にしていきたいと考えております。

執筆時と今では大きなトレンドは変わりはないので、恐らく2-3年後位になるのではと考えております。

出版から1年は経過しましたが、そもそもの不動産投資の原理原則は不変ですので、まだお読みでない方はぜひご一読ください。

さて、本題です。

前回までの「年収3000万円という虚栄」については、コメントを多くお寄せいただきました。

多くは、「あらためてキャッシュフローの大切を認識した」「年収いくらという見栄の実態が分かった」といった内容でした。

前回の記事はこちら

本日は前回の内容をもう少し深堀してみます。

新築プレミアムが無くなった時のキャッシュフローを考えてみましょう。

新築プレミアムとは、新築時のみ通常より家賃が高く取れることをいい、10%以上は高く入居付けできます。

しかし単身者向け物件であればおおよそ3-5年経過すれば最初の入居者が退去し、新たな入居者は新築時より家賃10%-20%は落ちるのは珍しいことではありません。

(立地によっては、10%も落ちない場合もありますが、いずれにしても時間の経過により賃料が落ちるのは住居では避けられません)

特に気を付けなければならないことは、アパートビルダー系が手掛ける物件です。

アパートビルダーとしては、極力家賃を高くしようというインセンティブが働きます。
なぜなら家賃が多いほうが売値が高くなるからです。
(10戸の物件で戸あたり1000円高く入居付けできれば、1000円×10戸×12か月×還元利回り7%=170万円アップ)

よって、このような物件の多くは新築プレミアムがこれでもかという位乗っていることが散見されます。
(募集時に、ゼロゼロ、広告料3か月+フリ―レント2か月等により、賃料を極力高くしようとします)

こういった物件は、いったん退居がでると、賃料は10%以上確実に落ちます。

さて、前回の年収3000万円の方の不動産投資におけるその時点の税引き前キャッシュフローは次の通りでした。

【前提条件】
投資金額:33,000万円
家賃収入:2300万円(表面利回り7%)
運営費:690万円(満室家賃の30%相当)
純営業収入NOI:1610万円 

借入金額:33,000万円
金利:2.3% 期間35年
年間返済額:1370万円

家賃収入:2300万円 (a)
運営費(空室率考慮): 690万円 (b)
返済額:1370万円 (c)
税引前CF:240万円 (a-b-c)

4年経過し、新築プレミアムがなくなり、家賃が10%減少したと仮定しましょう。

すると税引前CFはどのように変化するでしょうか。

家賃収入:2070万円 (a)
運営費(空室率考慮):620万円 (b)
返済額:1370万円 (c)
税引前CF:80万円 (a-b-c)

かなり危険な水準になってきたと感覚的にも理解できます。
(3億以上の借金をしてキャッシュフローが80万円しか出ないのは返済不能のリスクがかなり高いです)

前回同様に税引後キャッシュフローも見てみましょう。

条件は前回同様にします。
(建物金額:16500万円(全体の50%)、構造:木造(22年償却))

不動産所得は次の通りとなります。

NOI:1450万円(2070-620)(a)
ローン利息(4年目):700万円(b)
減価償却費:760万円(c)
不動産所得:-10万円 (a-b-c)

不動産所得がマイナスになってしまいました。

個人で購入しているとすると、給与所得と不動産所得は総合課税となります。

この方の給与収入は700万円でしたので、給与所得は約510万円となります。

(社会保険料は87万円とし、その他控除は考えないものとします。)

課税所得および所得税・住民税を考えます。

給与所得:510万円(a)
不動産所得:-10万円(b)
基礎控除:38万円(c)
社保控除:87万円(d)
課税所得:375万円(a+b-c-d)

※計算を簡略化するために、土地利息分も損益通算しました。

課税所得375万円の場合、所得税・住民税率は30%のゾーンに入ります。

所得税・住民税負担は

375万円×30%-控除額42.75万円=70万円

給与だけの収入だった場合の税負担は約74万円であることから、税金還付が見込めます。

70万円-74万円=-4万円(4万円の還付)となります。

不動産収入による税引き前キャッシュフローは80万円でしたので、不動産投資によって増えた税引き後キャッシュフローは

80万円+4万円=-84万円となります。

給与からの手取り540万円と、不動産投資からの手取り84万円と合わせて、最終手取りは624万円になりました。

こうなると、何のために3億円以上の借金をして、不動産投資をしているかわからなくなります。

立地がA立地でない新築物件を7%台の利回りで、購入することの危険性が分かっていただけると思います。

こういった物件を購入したい方は、まちがってもフルローンやオーバーローンで購入するのではなく自己資金を30%以上投下して投資をすることをお勧めいます。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原 正明

藤原個人のTwitterを始めました。
不動産関連のつぶやきをしていますので
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@fujiwaramasaaki

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