【Ｑ＆Ａ】違法物件で信用棄損になる？　

毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

今年も早いものでスタートから10日間が経過しました。

業界的には挨拶回りがようやっと終わり、この連休明け以降から売買が動き出す流れでしょうか。

一方賃貸に関しては、年明けから反響が急激に増えており、繁忙期がスタートした実感があります。

当社の管理物件は現在460戸ありますが、ほぼすべての物件で3か月以内には満室にしています。（3か月経過後の入居率は98.9％です）

最近は他社で購入された物件の管理相談も増えてきております。

（売買のみを行う不動産業者は、管理会社を紹介するのみでその後のアフターがないので、購入後の管理運営が想定通りにいかなく、毎月何らかの相談が当社には入ります。）

管理移管には最低1か月はかかるため、この繁忙期に勝負をかけたい方は早めの行動を心がけることが大切です。

当社でも今月から4月末までを繁忙期ととらえ、管理担当の社員は相当気合いが入っています。

空室日数に応じてジャッジポイントを作成し、フレキシブルに募集条件・方法を変更できる体制にしていますので、今年の繁忙期が終わったときには入居率100%を達成できるのではと自分の事ながらとても期待しています。

さて、本題です。

本日は、お客様からよくある質問についてＱ＆Ａにて回答いたします。

Ｑ：信用棄損について
違法物件を購入すると信用棄損となり、今後一切借入が出来なくなると不動産投資仲間から聞いたのですが、実際のところどうなのでしょうか？

Ａ：よくこの手の話は個人投資家の方から聞きます。
結論から言えば、まったくのデタラメです。
そもそも信用棄損という言葉自体が金融機関内において存在しません。

強いて同じような意味合いで使うとすれば信用棄損というのは、個人信用情報において過去の滞納歴が記録されており、そのことで新たに借入が出来ない状態のことを指すのだと思います。

ただ、これは過去の事故歴についてのことであり、保有物件についてのことではありません。

私自身の例でも、容積オーバーの物件を保有していますが、別途都市銀行や信用金庫から適法物件を問題なく借入し購入しています。

新規融資の際、金融機関が保有物件をまったく考慮に入れないのかといえば、当然に保有物件についても評価してきます。

評価というのは、

①キャッシュフローが回っているかの評価（事業として成功してるか）
②各金融機関それぞれの考え方による担保評価

の２つの面からです。

大切なのは①で、事業としてキチンの経営できているかが大前提です。

ここで注目していただきたいのは、保有物件が適法なのか違法なのかはそもそも評価対象になっていないという点です。

（一応、保有物件の担保評価と負債とのバランス・見合いは見られます）

関西圏は建ぺい率・容積率オーバー、高さ制限違反、など違法物件の割合が高いです。

関西圏で不動産投資をお考えの方は、違法物件かどうかはそれほど気にしなくてもよいです。

（物件によって、借りる金融機関を変えればよい）

キャッシュフローが回り融資がつのであれば、どんどん購入してくのが、今の物件不足がつづく市況においては、最善の方法だと思います。

■結論：　
適法だろうが違法だろうが関係なしに、賃貸経営として成り立つかどうかの判断で物件購入するべき。

以上、Ｑ＆Ａでした。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原　正明

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@fujiwaramasaaki

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