社長ブログ〜積小為大〜
正しい延床面積を算出し、堀出し物件を探すin 関西 その１
毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。
久しぶりのブログ更新となります。
先月は契約決済が立て込んだこともあり、かなり忙しくさせていただきました。
また、9月中旬以降は優良物件が今まで以上に当社に持ち込まれるようになってきました。
少し潮目が変わってきた感じがします。
当社はおかげさまで、多くのお客様からご支持をいただき、現在物件提案をお待ちいただいている状況です。
10月以降も、一人でも多くの方に良い物件をご紹介できるようアクセル全開で仕事に打ち込んでまいります。
さて、本題です。
本日は、「正しい延床面積を算出し、堀出し物件を探す」です。
ポータルサイトで関西圏の収益物件情報を見てみると、極端に利回りが高い物件が売れずに残っていることがあります。
なぜ売れ残っているのでしょうか。
多くは、「違法物件」だからです。
違法建築につき、適法物件に比べ融資が付きにくいため、売れずに残っているケースが多いです。
違法物件と一言でいっても、建ぺい率オーバー、容積率オーバー、高さオーバー、消防法違反などなど、様々なパターンがあります。
関西の物件は、建物を建てる前に役所に提出する建築確認申請時の建物と実際に建った建物の形状がまったく異なることが良くあります。
例えば、京都では高さ制限の関係から、建築確認申請時は、地下１階・地上3階と申請し、実際には地上4階の建物を建てたりしています。
（もちろん、高さ制限や道路斜線規制違反です。）
その他、1階を駐車場、2階以上を住居で申請し、実際には1階も住居にして収益性を上げたりといろんなパターンがあるのです。
私は独立前には関東圏の物件の売買をさせていただいていましたが、違法物件と出会ったことはほぼなかったのですが、関西では日常となっています。
関西圏の１棟中古収益物件の流通のうち、半数以上は何らかの違法性がある物件と思っていただいて良いです。
世に出回る不動産投資に関する諸説は、関東の方が発信しているものが大半を占めるため、違法物件は購入すると信用棄損になるとか、そもそも融資が付かないなどといわれています。
果たしてそうでしょか。
まったくのデタラメです。
関西在住の個人・法人であれば、違法物件であっても地元信用金庫・信用組合を利用し融資を受けることが可能です。
（もちろん、私も融資を受けて物件を買っています。）
関西在住でなくても、アレンジによっては、大手都銀やアパートローンでも融資を受けることができます。
一番取り組みやすいのが容積率オーバー物件です。
（容積率オーバーの程度によってことなりますが）
この知識があることで、ポータルサイトで違法物件扱いされ売れ残っている物件が適法物件扱いになり、融資を付けて良い利回りで購入することも可能になります。
次回、その方法をご紹介いたします。
本日は以上となります。
大和財託株式会社
藤原正明