社長ブログ〜積小為大〜
コロコロ変わる金融機関の姿勢
毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。
最近うれしいことがありまして、以前から知っている皆様から「身体がデカなってない？」と良く言われるようになりました。
私の様な筋トレマニアにとっては、最上級の褒め言葉です。
私の座右の銘は「積小為大」（せきしょういだい）です。
これは二宮尊徳の言葉で、何事も順というものがあり、気に逸って速成を願ってはならないという戒め。
小は自らの身の丈にあったもの、平凡なものでありそれが集うことでやがて大なるものへとなる。
筋トレでも仕事でも大きな成果をあげるには、日々の小さなことの精度を極限まで高め、そして継続することが大切です。
今後も筋トレとビジネス、そして生き方についても積小為大の精神でまい進してまいります。
さて、本題です。
今回は、「コロコロ変わる金融機関の融資姿勢」についてです。
収益物件を購入する際、多くの方が融資を利用します。
不動産投資が他の投資より優れるのは、借入ができることに尽きます。
投資というものは、自己資本に対し一定期間にどれだけのリターンがあったかで評価されるため、同じリターンであれば極力自己資本（自己資金）を使わずして投資を行得たほうが投資効率は良くなります。（ROIやCCRという指標で評価できます）
現金は無尽蔵にあり現金で買い増しできる方は少数派で、ほとんどの方は限られた自己資金内で投資をしなければなりません。
よって、「いかに資金を調達してくるか」は、不動産投資の成否に大きくかかわってきます。
昨今は、金融機関の融資スキーム・物件担保評価の見方について、広く知られることとなり、投資家の方も勉強されている方が多くいてます。
書籍やネットを見てみると、積算評価や収益還元評価の方法について勉強できます。
では、金融機関の融資スキームや姿勢は不変なのでしょうか。
実は、しょっちゅう変わります。
融資姿勢については、世の経済情勢の動向によって、変わることはイメージしやすいと思います。
景気が良くなり始めれば企業の投資が活発になりますが、それは金融機関から資金が出やすいからでもあります。
特に注意すべきなのは、融資スキーム・担保評価算出の変更についてです。
先ほど、収益物件の担保評価の方法は積算評価と収益還元評価があると申し上げました。
金融庁は、収益物件の担保評価算出にあたっては、原則収益還元で評価しなさいと各金融機関に指導しています。
この指導を受けて、3大メガバンク・大手都市銀行は、金融庁の指導通りの評価手法で融資を出しています。
対し、地方銀行・信用金庫・信用組合は、それぞれ内規を定め独自の手法で物件評価しています。
例えばある地方銀行では、積算評価と収益還元評価を足して2で割ることで、収益物件の担保評価としています。
また、大阪府下の信金の中には、5階建て以上の重量鉄骨造は融資期間を45年から築年数を引いた分で融資期間を設定し、積算評価で算出します。
このように、金融機関独自に評価スキームが存在するため、金融機関によって融資条件（融資金額、期間、金利）が変わってくるわけです。
そして、この評価スキームはしょっちゅう変わりますので注意が必要です。
また、関西圏の例ですが、某信金はこれまで100%積算評価でしたが、今年の春からは100%収益還元評価に変わりました。
これまで積算評価が出るため良い物件ととらえていた地方・土地広大・RC造の物件が、収益還元評価では還元利回りが地方では高くなるため、融資が出ない物件となったということです。
（当社では、各金融機関から借り入れをしている関係もあり、最新の融資情報を把握することができております。）
以上の事より、学べることをまとめると次の通りとなります。
１．金融機関の融資姿勢・評価スキームは不変ではなく、頻繁に変わるため、常に動向に注意する必要がある。パートナーとなる不動産業者・コンサル会社を得ておくことも重要。
２．積算重視の評価姿勢を考えたうえで、【 積算評価 ＞ 借入金額 】となるような物件を購入する方法は、今後の金融機関の評価基準の変更により、目的とは真逆の結果となりうる可能性がある。
金融機関の融資姿勢は、年度が変わったり上期・下期のタイミングで変わるため、直近では10月以降の動向に注目する必要がありそうです。
当社でも常に最新の情報にアップデートし、投資家の皆さまに提供できればと考えております。
本日は以上となります。
大和財託株式会社
藤原正明