社長ブログ〜積小為大〜
不動産投資の見えないキャッシュフローとは？ その１
毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。
今日の大阪は久々の晴天で日差しが厳しいです。
業界は既に夏季休業モードに入っていて、取引のある同業者の社長は8/3から8/20まで休むそうです。
実際新規の売り案件は少ないと感じますが、良いと思える物件数は徐々に増えてきた感じです。
全国的に物件価格は高止まりがつづいており、関西圏も例外ではありません。
2,3年前より表面利回りで1-2%は低下しております。
とはいえ、一都三県に比べると、1-2%は利回りが高いのも事実で、昨日も東京在住の方がわざわざ当社にお越しいただいております。
当社は賃貸管理は会社の事業の柱としており、関西圏以外にお住まいの方から、安心して物件をご購入いただけるとのお声をいただいております。
当社の管理戸数も300戸を超え、徐々に規模の利益を出せるようになってきました。
今後もご縁を頂いたお客様の期待値を超える仕事をしてまいりたいと考えております。
さて、本題です。
本日は、「不動産投資の見えないキャッシュフロー」についてです。
現在の国内不動産投資は、多くはインカムゲインを目的に行われています。
インカムゲインとは、収益物件を保有することで安定的・継続的に得られる収益の事です。
1年間保有した時に、どれだけのキャッシュフローが得られたかをみるには、税引き後キャッシュフローを見ることで評価できます。
※所得は課税されますので、税引き後で見ることが重要。以下、キャッシュフローをCFと記します。
税引前CF＝総収入－運営費用－元利返済金
税引後CF＝税引前CF －（総収入－運営費用－ローン利息金－減価償却費）×税率
このように簡単な四則演算で求められます。
上記式より税引後CFを最大化するためには、次のようにすればよいことが分かります。（当たり前のことを書きます。）
・総収入を上げる
→利回りの高い物を購入する、空室をなくする。
・運営費用を抑える
→ランニングコストが安い物件を購入する。
・納税額を抑える
→減価償却を多く取れるように建物比率を高くする、ローン利息金を多く払う←借入期間を長くする。
一般的な評価としては、上記の通りで良いのですが、実は潜在化しているＣＦというものがあります。
それは、元金返済金です。
※毎月の返済金の内訳は元金＋利息となります。
私は元金返済金を、見えないCF・潜在CFととらえています。
元金返済分は当然に保有期間中のインカムゲインとしては表に出てこないですが、最終的に売却した時に売却ＣＦとして顕在化します。
よって、毎年の投資パフォーマンスを正確に表すと、税引後ＣＦ＋元金返済金となります。
イメージが湧きにくいといわれれることが多いため、次回に具体例で見てみたいと思います。
本日は以上となります。
大和財託株式会社
藤原正明