社長ブログ〜積小為大〜
物件検討時におさえるべき項目２
毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。
7月に入り梅雨明けも間近といった感じですが、まだまだジメジメした天候が続いております。
この時期は、物件調査やリーシングで外出するのも少し大変なのですが、お客様のご期待に応えるためにも、雨にも負けず風にも負けずの精神で積極的に外回りをしているところです。
当社も創業2年目に入り、多くの方とご縁を頂けるようになりました。
当社のお客様にはプロアスリートの方も数名いらっしゃいますが、本日その方よりうれしいお土産を頂きました。
こちら▼
アミノバイタルです♪
ちなみに、事務所にはプロテイン・クレアチンが常備されております。（もちろん、社員も飲めます。
アミノ酸はタンパク質を細かくしたもので、摂取してから体内に取り込まれるスピードが食物やプロテインの比でないくらい早いのです。
リーシング活動前や外回り時の肉体疲労にアミノ酸接種は最適です。
お客様のお気遣いにより、持ち運びしやすいようスティックタイプでした。
●●様、有難うございます。
お客様からのご期待に沿えるよう、アミノバイタルを携えてリーシング活動に励んでまいります。
さて、本題です。
前回の続きで、「収益物件購入検討時に確認するべき事項」についてです。
前回同様、各項目の細かい解説は割愛いたしますが、具体に物件を検討する際に、本記事を参考にしていただけたらと思います。
■収益物件特有事項
・滞納の有無（履歴含む）
滞納が発生している場合、所有権移転後の家賃債権の取扱い等の取り決めが必要。
あるいは、引渡し前まで追出しすることを条件にする等、何らかの対応をすること。
当社では売主に債権放棄してもらうことにより、その後の滞納保証を実施しています。
・大規模修繕履歴
通常仲介物件では築20年以上経過しても、一切の修繕を行っていないものもあり、利回りが高くても数年代に修繕の必要がでるため、収支に組み込むことが必要
可能であれば修繕済の物件を購入することが、中古物件のリスクを軽減できる。
あるいは、引渡し後修繕できるように融資アレンジすることも可能です。
・町内会費の有無
良く未調査しているケースが多い。町内会によって町内会費の徴収方法も異なる。
費用は戸あたり300円/月位が相場。（大阪市内）
オーナーが毎月or年間一括で払うケース、各入居者に町内会から請求が行くケースなど。
町内会の加入は任意であるが、ファミリー物件やごみ置き場を町内会運営の所にしている場合、加入していたほうが多い。
（町内会未加入だと、ごみステーションが使えなかったり、夏祭りに参加できません。）
・ランニングコスト
ランニングコスト自体は確認事項にしているケースが多いが、未調査の項目も多い。
ケーブルテレビのオーナー負担費用、ごみ収集費用、水道検針費用等、引渡後に想定外の費用請求がないように注意が必要。
・法定点検実施履歴
同業者様の中にも消防点検や受水槽清掃点検を、実施必須と理解していない場合もあり注意が必要。
何も告知されないまま引き渡された結果、不適格箇所の是正に多額に費用が掛かるケースもあり。
・敷金返還債務金額
これは関西独自の商習慣で、買主は売主から敷金返還債務を引き継ぎます。
つまり買主は敷金を入居者から受け取っていないにも関わらず、退去時には敷金返還金員分を負担しなければなりませんので、収支に影響を及ぼします。
・ペット飼育可の履歴
現在ペット可で募集していなくても、以前に飼育可としていた場合、現入居者がペットを飼育している可能性がるため、一応の確認は必要。
・外国人入居者の有無
全ての外国人に問題がある訳ではないが、トラブルになるケースも多く、事前に確認できればなおよい。（保証人の有無、保証会社付保有無、緊急連絡人の確認）
等々多くの項目確認が必要です。
実は上記は一例で、実は細かい点まで含めると、100項目位になります。（当社では取引前に売主に確認します。）
全てが想定通りになるわけではないのですが、物件保有の後、こんなはずではとならないためにも、事前に確認しておくことが大切です。
参考にしてください。
本日は以上となります。
大和財託株式会社
藤原 正明