社長ブログ〜積小為大〜
物件検討時におさえるべき項目１
毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。
明日で6月も終わりで、1年の半分か経過したことになります。
私の感覚では、徐々に時間の経過スピードが速く感じられるようになってきました。
子供のころは一年一年がとても長く感じたものですが。
一説によると、大人になると新たな刺激がないと、月日が経過するスピードが速く感じられるとの事です。
起業して1年が経ちますが、日々新たな体験・取り組みが出来るよう、気持ちを引き締めて毎日を生きてまいりたいと思います。
さて、本題です。
前回の続きになります。
前回は、不動産投資における最大のリスクは情報開示されない状態で物件購入の判断をすることという旨を前回お伝えいたしました。
本日は、具体的な条項開示項目についての紹介となります。
各項目の細かい解説は割愛いたしますが、具体に物件を検討する際に、本記事を参考にしていただけたらと思います。
実務上は、初めから全ての詳細情報を要求するわけではなく、概要書・レントロールでおおよその判断をし、具体に進められそうな場合、詳細情報を要求する流れとなっております。
※売主側の立場としては、まだ物件を見ておらず購入するか分からない方に全ての情報を開示するのは、手間であり、嫌がられますのでご注意ください。
■一般事項（重要事項説明書にも記載されるような項目）
・接道幅員はいくらか？
用途地域内の法定建ぺい率・容積率の確認のみならず、前面道路幅員が12m未満の場合、一定の制限がかかるため、物件が遵法性を満たしているかの判断に必ず必要。
関西圏は容積・建ぺい率オーバーが多いため特に注意。
・土壌汚染履歴
大手仲介業者でも未調査のケースがあるので注意
・境界標、筆界確認書の有無
関西圏ではいまだに1棟中古収益物件の取引は境界非明示が多いが、今後は境界明示が必須になると思われます。
費用は40万円程度見ておけばよい。
・旗竿地かどうか、その場合の規制
京都市などは特殊建築物が再建築不可になる（長屋は建築可能）
・境界紛争の有無
告知されずに引き渡されると、後々隣地所有者ともめるため注意が必要
・第三者の敷地利用の有無
特に、私道（1項5号）や、過去に一帯開発された住宅地の場合、埋設配管が他人敷地を通っていたり、通られたりしておりその権利関係の整理は必要。
・シロアリ被害の有無
木造建築物の場合、防蟻処理を行っているかの履歴確認は必要。
未実施の場合でも100万円以下で実施可能。
・事件事故の履歴
自殺・他殺などの場合は心理的瑕疵となる。
病死については、告知しなくても良い場合もあるが、確認できるようであればなおよい。
今後は高齢者の病死・孤独死も増える見通しのため、確認しておきたい。
・高圧電線の有無
電力会社との間で地役権の設定がされておれば、登記簿を確認することで把握できる。
まれに高圧電線が敷地上空を通過しているが地役権設定されていないケースもある。
再建築時に電線から一定の距離を空ける必要があり建築制限がかかる。
・建築確認、検査済証の有無
建築確認は取っているものの、検査済証はないことが多いです。（平成初期まで）
検査済証の有無は、大手都市銀行では必要ですが、地銀・信金などでは不要ですのであまり気にしなくても良いです。
・用途変更の有無
建築確認時は1階を車庫として申請し、その後住居にしているケースが関西圏で多いです。（車庫転、車庫転用といっています）
駐車場を住居としてしまうことで、容積率オーバーになっていることが多いのも特徴。
容積オーバー場合、アパートローンが使えないので注意が必要。
長くなりましたので、次回に持ち越します。
箇条書にてざっと書き出しましたが、いずれも間違った判断をしないためにも必要な項目です。
多くは宅建業者が調査してくれますが、漏れていることも多いため知識として身に着けておくと不利益を被りません。
当社では上記以外にも細かい項目まで調査して取引していますが、物件検討される際はおさえるようにしてください。
本日は以上となります。
大和財託株式会社
藤原 正明