社長ブログ〜積小為大〜
不動産投資最大のリスクとは？
毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。
昨日まで社員研修ということで台湾に行ってました。
台湾に行くのは初めてでしたが、親日である台湾の歴史を学ぶとともに、台湾料理に舌鼓してきました。
日々ハードに仕事をしていますので、社員も良い気分転換になったと思います。
滞在中は、海外にいながらも電話やメールで賃貸業者様からの空室確認や、現在進めている案件の融資進捗状況などのやり取りを国内にいるときと何ら変わらずこなすことが出来たので、今の時代にビジネスが出来ることに感謝しています。
このように先進国でビジネスを展開できるのも、日本という世界第3位の経済大国である国に生まれたからであり、海外に行くことで日本人であることが誇りであると思いました。
現在ワールドカップが行われていますが、こういうイベントの時だけ国を想うのではなく、常に愛国心を持つことが大切と改めて感じます。
私は政治家や評論家でないので偉そうなことは言えませんが、事業家として仕事で価値を生み出すことが国のためにもなると思いますので、企業理念実現に向け仕事に励んでまいります。
さて、本題です。
本日は「不動産投資最大のリスク」についてです。
不動産投資を行う上での最大のリスクってなんでしょうか。
金利上昇、空室、滞納、修繕、火災、地震等のリスクを思い浮かべる方が多いと思います。
もちろんこれらは不動産投資を行う上で考慮しなければならない項目ですが、もっと大きなリスクがあります。
私が考える一番のリスクは、情報開示されないことです。
物件を検討する際に開示されるべき情報が明らかにならず、購入後に顕在化することが最大のリスクということです。
実は不動産投資上の多くのリスクはお金や時間、ノウハウが必要ですが、対策を講じることが可能です。
（立地等の変えられない要素については、対策を打つことは難しいですが）
事前に明らかになっていれば、購入を見送る、あるいはその分をお金で解決する場合の金額を価格交渉するなど、いくらでも対策は可能です。
しかし、情報開示されず所有権移転後にそのことが発覚すると、売主側に是正措置を講じることを求めたり、最終は法的手段に出るなど賃貸経営をスムーズに始めることが出来ません。
そして多くの場合、投資は自己責任となり、期待した成果が得られなくなるケースが多いです。
なぜ、このようなことを書くかというと、最近当社では賃貸管理の相談が増えて入る中で、頻繁に起こっているからです。
増えているのは、地主の方から依頼ではなく他の不動産業者様で購入された物件を当社で管理してほしいという投資家の方々からの依頼です。
ここ数か月は、東京の不動産業者が売主の物件が多いです。（中間省略登記を活用した契約形態が主流）
全ての案件がそうとは言いませんが、最低限開示されるべき情報が明らかになっていないまま、引渡しを受けているケースが散見されます。
当社が既存管理会社（関西圏の地場業者様のケースが大半）に管理引継ぎのために物件詳細をヒアリングすると、買主様が知らされていないことが多く出てきます。
今月末で退去予定があったり、隣地所有者とごみ出しの件でもめていたり、知らされていない滞納者がいてたり、空室がまったくリフォームされておらず多額の費用がかかったり、等々様々なケースがあります。
当社では管理相談があっても、全てを受託することはありません。
物件を選んでいます。
購入時の検討材料となる空室想定家賃が相場から明らかにかけ離れていた場合、当社の提案が受け入れられないため、お断りすること多いです。
（例えば相場4万円の所に想定5万円であれば、決めるのは難しく多くの投資を必要とします）
要は、情報開示されていれば購入しない物件を、情報が明らかにされない結果、購入してしまうということが最大のリスクということです。
では、どのような項目を事前に知っておけばよいでしょうか。
次回解説したいと思います。
本日は以上となります。
大和財託株式会社
藤原 正明