社長ブログ〜積小為大〜
アパートローンの活用方法
毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。
近畿地方は6月4日から梅雨に入ったそうで、天候がパッとしない日が続いています。
この時期は雨と蒸し暑さで、物件実査がやり難いため、不動産業者泣かせのシーズンではあります。
（さらにその先には大阪の暑い夏が待っています。）
収益物件マーケットに目を移すと、6月に入り潮目が変わってきた雰囲気が出てきました。
私の主観ではありますが、良い物件が出てき始めている感じがします。
当社は未公開物件が取引の大半を占めますが、レインズ掲載物件でも良いと思える物件が出始めています。
憶測ですが、一昨年末からつづいた景気回復期待感からの売り側強気モードが一段落したのではと考えています。
融資次第ではありますが取引見込み案件も多く、これから忙しくなりそうです。
さて本題です。
本日は、「アパートローンの活用」についてです。
収益物件を購入する際、多くの方が融資を利用されます。
ここで、融資の種類は大きく２つあります。
①アパートローン
住宅ローンのように返済比率とか年収の何倍までの融資枠等、一定のルールに基づき融資を出します。
主にサラリーマンの方向けの融資商品。
②プロパーローン
不動産投資を事業ととらえ、物件担保評価、属性、金融資産等、総合的に判断し融資を出します。融資条件も個別で異なります。
今回はアパートローンの活用方法です。
私が不動産投資を始めたころ、多くのサラリーマン不動産投資家の傾向は、
家賃収入●千万円！総借入額●億円！メガバンク・地銀でフルローン！
のように、規模を競うような傾向が強く、目標はサラリーマンをハッピーリタイアし、悠々自適な生活を送ることのような感じでした。
しかし、最近お客様とお話していると、早期リタイアしたい方はかなり少数派で、ほとんどの方は
私的年金の構築、経済的不安を払しょくするため、本業に集中するため
等の目的で収益物件を購入したいというニーズです。（当社の傾向です）
このようなニーズの場合、目指すべきキャッシュフローは本業の年収を基準に考える方が多いです。
目標キャッシュフローから目標投資金額を決めますが、投資金額が3億円以下であるならば、アパートローンを活用することは有効です。（年収によります）
アパートローンのメリットは
・審査スピードが速い
・法定耐用年数を超えての融資が可能でキャッシュフローを得られやすい
等です。
年収が500万円以上あれば、アパートローンを利用できますので、多くの方にとって利用価値は高いと思います。
実際当社でも半数位の方はアパートローンで物件を購入されています。
このように利用頻度が多い状況ですから、現在当社では独自のアパートローン構築をするため、3つの金融機関と業務提携の話を進めています。
今月中には新しいアパートローンをリリースできる予定で、より良い条件でお客様にファイナンスアレンジをさせていただけると思います。
金利と期間でメリットのある提案が出来る予定です。（木造でも長期融資が可能になります。）
プロパーローンに限らずアパートローンにおいても、金融機関にパイプのあるルートを通じて話を持っていくと通常より良い条件で融資を引っ張ることができますので、どのルートで話を進めるか戦略を立てることも不動産投資をするには大切なことだと思います。
参考にしていただけたらと思います。
本日は以上となります。
大和財託株式会社
藤原 正明