社長ブログ〜積小為大〜
不動産投資家がとるべきリフォームに対する姿勢とは？
毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。
今週は3件の売買契約が決まっており、おかげさまで忙しくさせていただいております。
（当社は小さい会社ですので一週間で3件の売買契約を執り行うことは、マンパワー的にかなり大変なのです。。）
（当社は小さい会社ですので一週間で3件の売買契約を執り行うことは、マンパワー的にかなり大変なのです。。）
ご縁をいただけるお客様の恩に報いるためにも、しっかりと問題なく契約から決済、そして管理までお手伝いさせていただくべく社員力を合わせて業務にあたってまいります。
ご報告が遅れておりましたが、ゴールデンウイーク明けから事務所を増床しました。
場所は変わらず大阪駅前第一ビルですが、これまでは一つの部屋に執務スペースとお客様対応スペースを設けておりましたが、賃貸管理部の入居者様からの入電対応など、少し騒がしくなる場合がありました。
不動産投資・収益物件のご購入相談という性質上、プライベート性も高いため、今回隣の区画も借りることにしました。
2つの対応スペースを設けましたので、今ではご来社頂いたお客様・取引先などにくつろいで頂きながらお話できるようになっております.
お気軽にお越し頂ければと思います。
さて、本題です。
本日は、「不動産投資家がとるべきリフォームに対する姿勢とは？」です。
当社はアパート・マンションの賃貸管理を事業の柱として取り組んでおります。
全社員5名のうち、3名は賃貸管理業務を行っており、経営資源も投下しております。
おかげさまで、管理戸数も200戸となりましたが、来月には60戸以上増える予定ですので、早く管理会社における規模の利益を当社に管理を委託されているオーナー様に提供できればと考えております。
管理会社に求められるスキルのうち、今後一番求められるのは入居者獲得ではないでしょうか。
今回はリフォームの側面から入居付けについて考えてみます。
たまに見るのはこのようなケース。
■部屋スペック：1K 18平米 3点ユニット
・リノベーション前
賃料35,000円（共益費込）
リフォームはクロス・CF等の表装を中心に20万円にて施工済
広告料2か月が相場で、広告料2か月で募集
・リノベーション後
賃料40,000円（共益費込）
リフォーム総工費150万円（3点ユニット→バス・トイレ分離、キッチン入れ替え等）
広告料2か月で募集
上記だけをみると、「5000円家賃が上がり良かったですね」となりますが、本当にそうでしょうか。
投資家としては、常に投資利回りで判断しなければなりません。
リノベーションを行うかどうかでの工事費用の差は130万円です。
工事後は賃料が5000円上がったということですから、工事費用に対する利回りを計算してみます。
言い方を変えると130万円をいつ回収できるかです。
130万円÷月5000円=260か月（約21年！）
投下資金を回収するのに20年以上もかかる時点で非効率すぎます。
よくリフォーム業者さんや一括借り上げ業者さんは、投資利回りを考慮せず賃料だけに着目して、オーナー様に説明しリフォームを受注されているようです。
※リフォーム費用も借り入れを起こしレバレッジを効かせることは可能。
我々不動産投資家はもっと効率よく競争力を高め入居付けする方法を考えなければなりません。
※実際には、経年により間取り・設備が陳腐するため、まったくリフォーム・設備投資をしなくてよいというわけではありません。
先の具体例でいえば、広告料やフリーレントを使うということもありますが、リフォームの方法にも工夫をすることで、競争力を高めることができます。
次回、その具体例をご紹介させていただきます。
【まとめ】
リノベーションを行う時も目先の家賃上昇・家賃下落ストップのみに着目するのではなく、投下資金に対する利回り、費用対効果を考えることが重要
本日は以上となります。
大和財託株式会社
藤原 正明