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【敷引き】関西圏独特の不動産商習慣・事情7

毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

平成26年度が始まりました。

街を歩けば真新しいスーツを着ている新社会人を多く見かけるようになりました。

彼らを見ていると、私が新社会人であった12年前を思い出します。

あのころは、会社経営者である父親を見ていると漠然とサラリーマンという生き方は希望していなかったものの、特別やりたいこともなかったため、まずは出世競争が少ない中小企業で社長を目指そうとしていました。
(相当不純な理由ですね。。)

今では縁あって、一生かけて取り組む仕事(志事)を見つけることができ、本当に幸せと思っています。

ぜひ、新社会人の方も自分が人生で何を成したいのかを、働きながら見出していただければと勝手ながら考えていました。

ところで、新年度ということで、当社にも1名社員が増えました。

最近は売買取引件数が増え、併せて管理戸数も200戸を超えてきましたので、より賃貸管理力(特にリーシング力)を高める必要があったため、賃貸のスペシャリストを採用いたしました。

彼は賃貸仲介の現場で6年働いてきたので、大阪府下のマーケットおよび、賃貸営業マンの気持ちが分かるので、当社のリーシング力向上が期待されます。

現状、おかげさまで当社の入居率は97%まで上げることが出来ています。

これから時期的に賃貸ニーズは落ち着いてきますが、入居率100%を目指してまいります。

さて、本題です。

シリーズものの続きです。

関西圏独特の不動産商習慣・事情

⑦敷引き

これもご存じの方も多いと思いますが、関西独自の商習慣となります。

敷引きとは、入居者側の故意過失の有無にかかわらず、入居時に預かる敷金(保証金)のうち、一定金額を予め差し引くことを言います。

また、特約によっては、過失があった場合は、さらに実費分を請求できる場合もあります。

関東圏では敷引き習慣はなく、退去時の状況によって、退去者清算金を算出し、預り敷金から相殺するのが通例です。

当然、退去者清算金の金額については、高い安いの交渉が入りますので、あいまいな部分も多いと思います。

そういった点からすれば、関西圏の敷引きは入居時に負担金が明確で、退去時にもめることも少ないやり方です。

オーナー側からみれば、かなりメリットのある商習慣ではありますが、現在では敷引き自体あまり意味をなさなくなっている感じです。

それは敷金を取れるケースが少なくなってきているからです。

一昔前までは、どんな物件であっても、最低敷金1か月・敷引き1か月が当たり前の時代もありました。

しかし、最近は一部の人気エリア物件、築浅物件以外は、そもそも敷金を取ることが難しくなっているのが実情です。

当社の例でいえば、管理受託させていただいている物件は築20年を超えたものばかりです。

また、一定以上の利回りを求めると、立地も人気エリアとはなりません。

そのような状況ですので、敷金を取らずとも敷引き同等に退去負担金を請求できる施策が必要になります。

これは以前本ブログでもご紹介した方法ですので、詳しくは過去記事をご確認ください。

過去記事はこちら

前回の更新料もそうですが、最近の不動産賃貸の商習慣は、日本全体がコモディティ化、つまり地域差がなくなって来ている傾向です。

10年スパンで見ればオーナーにとってメリットのある敷引きの習慣も徐々に無くなってしまうかもしれません。

賃貸経営環境は厳しくはなってきますが、環境がどう変化しようと、その状況下で最適な賃貸管理手法を見出し利益最大化を実現するのが、オーナーにとって必要なことになると思います。

当社も管理会社として、最新の動向に注視し、その中でオーナー様にベストな管理代行サービスを提供していきたいと考えております。

まとめると、敷金が取れるエリアの物件であれば、関西圏の敷引きはかなり有効。
ただ、敷金礼金ゼロゼロが当たり前のエリアの物件については、契約書の特約などで退去負担金を正当に請求できるようにしておくことが大切。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原 正明

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