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満室経営の極意とは?【平成25年最後のブログ】

毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

クリスマスも終わり、街は一気に大晦日・正月モードに入ってきました。

不動産業界的にも本日で仕事納めのところが多いようで、同業者の方々の挨拶回り訪問は今週ピークでした。

当社は明日で仕事納めとなります。
(私は契約があるので日曜日まで仕事ですが)

今年一年は起業した年でもあり、とても充実していました。

お客様をはじめ周りの方々に感謝しております。

この勢いを来年以降継続するべく、年末年始休暇を有意義に過ごしたいと思います。

さて、今年最後のテーマは、「満室経営に極意なし」ということです。

満室経営を行うためのノウハウは書籍・ブログ・情報教材?などに多く紹介されています。

私も6年前に不動産投資を始めた際、これらの情報を収集し勉強したものです。

そして現在は、賃貸管理業会社の代表者として、お客様が所有されている収益物件の管理をお任せいただいております。

実務を通じて感じることは、一般的に出回っている満室実現のための小手先のワザももちろん役には立ちますが、結局のところ基本的業務をしっかり行うことが大切ということです。

小手先のワザとは、例えば、賃料共益費合わせて65,000円で募集したいとき、ネット反響等を意識して、賃料59,000円、共益費6,000円とするみたいなことです。

私が考える満室経営実現の基本原理原則は、

1.マーケットインした適正な募集条件
2.清潔感のある部屋
3.幅広い周知活動

です。

これといって特別なことはありません。

とはいえ、これを圧倒的徹底的に行うことが大切です。

実例を一つご紹介します。
以前に途中経過をブログでもご紹介していた物件です。

平成25年11月末に阪神間の1棟ファミリーアパートを当社顧客に仲介させていただき、その後管理受託いたしました。

当初8戸中3戸が空室で、空室期間も1年近くたっていました。

私はお客様と年内満室にするということをコミットいたしました。

12月という閑散期ではあったものの、これまでの募集のやり方に問題があったことをわかっていましたし、このエリアのファミリーは年末に動くことをリサーチ済みでした。

結果として申し込みベースではありますが、募集期間20日で3室すべてを入居付けしました。

オーナー様には良い年末を過ごしていただけると、社員みんなで喜んでおります。

私たちが行ったことと言えば、条件面では従前は礼金を多く取っていたところをマーケットに合わせたことくらいです。

後は賃貸業者様への徹底的周知です。

周知の仕方は以前ブログでもご紹介した通り、独自のノウハウは多少ありますが、大枠では特別なことはありません。

ただ12月の寒空の中、1日70件の賃貸業者様に訪問するのは楽ではありませんが。

結局は仕事・スポーツと一緒で、基本が出来てないと何事も成しえないということです。

ぜひ物件をお持ちのオーナー様は来年1月下旬から始まる繁忙期を見据え、今からどのように周知していくかの戦略を練られることをお勧めいたします。

当社管理物件にも、最近決済後管理受託した物件で4室空室があるので、1月には全て満室にするべく年初から活動していきたいと考えております。

そのためには体力が必要ですので、社員のみんなには明後日から一週間ゆっくり静養し英気を養ってもらいます。

私も年末年始は温泉で少し休みたいと思います。

 

皆様良いお年をお迎えください。

大和財託株式会社
藤原 正明

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