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掘り出しものの物件はどこに?

毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

三連休も本日で終わりですね。
この連休を利用し不動産投資活動をされている方も多いようで、当社にも昨日一昨日で4組のお客様が来社され、投資相談を受けていただきました。

遠方の方は関東圏や中国地方からもお越しいただいております。

ブログで書けない裏技?なども対面であればお伝えできるので、ご来社いただいた方の投資方針に少しでもお役に立てれば幸いです。

本日は「掘り出しものの物件は目の前にある」というお話です。

先日、私も以前から存じ上げている有名なオーナーさんが、当社の個別面談を受けに来社されました。

所有戸数も数百戸お持ちのかたで、今でも物件を買い増しているそうです。

当社にご来社いただいたのは、未公開物件を今後紹介してほしいとのことからでした。

このような方々には、多くの不動産業者などから極秘物件が寄せられるので、高利回り物件ばかり買っているのだろうと思われる方が多いかもしれません。

しかし、お聞きしてみると購入されている物件は普通に出回っている物件も多くあるそうです

一般的に不人気な駅遠・3点ユニットの物件も利回りが合えば購入しているとのこと。

全てはお金で解決できるかどうかということです。(私も同意見です)

さて、不動産投資で物件を判断するには、まず「変えられるもの」と「変えられないもの」の整理をします

変えられるのは、容易に変更・追加できる設備等になります。

変えられないものとしては、立地、構造、築年数などです。

ここで、変えられないものについては、お金で解決できないか考えると良いです。

変えられるものをではないですよ。

例えば、駅徒歩15分、1K3点ユニットの物件を検討しているとします。

立地は当然変えられないですし、3点ユニットも50~80万円位投資すれば、セパレートにすることもできなくはないのですが、その費用を回収する期間を考えると、私はあまりお勧めしません。(家賃増加が見込め、短期売却する場合はOK)

このような物件で競争力を上げる方法は、「安く・高く」です。

 具体的には、家賃を安く、広告料を高くです。

 

間違っても、リフォーム費用を高くしてはいけません。(後日詳しく解説いたします)

相場かそれ以下の家賃設定とし、かつ、広告料を相場より少し高く支払う条件で、収支が合えばその物件は買い物件となります。

実際に有った例で示します。

京阪エリア某市 駅遠 3点ユニット 16戸

このエリアのバストイレセパレートの平均家賃が40,000円、平均広告料が2か月でしたので、家賃30,000円、広告料3か月で収支が合えばよいというのが私の考えです。

新規空室発生頻度は、年に1-2室程度ですので、新たな入居者獲得コストは相場平均より一部屋あたり1か月、2部屋分で2か月分賃料相当を多く払えばよいということになります。(この例で60,000円)

相場利回りが10%のエリアで考えると、60,000円÷10%=600,000円
保有期間を5年間とすると、600,000円×5年=3,000,000円

つまり、それぞれ自身が考える相場利回り・価格より300万円安く買えれば、広告料の支出増加分は吸収できるということです。(貨幣の現在価値の考え、借入レバレッジの考えは除きます)

 

ある見方をすると、駅遠・3点ユニットのような物件は、長期的には競争力を維持できないのでは?という考えもあると思います。

これが、私の実家である岩手県の田舎であれば、当てはまりますが、大阪市近郊エリアであれば、全く問題なく入居付けができると考えております。

世の中には、住居に対しこだわりのない方も多くいてますので、部屋がこぎれいにされており、価格も安ければ必ず決まります。

事実、世の中の単身者向けの賃貸住宅の多くは3点ユニットの物件です。

実際、当社の事例では、一見すると不人気の物件でしたが、毎週1戸入居が決まっております。

来週には満室になるでしょう。

このように、一般的なイメージ等にとらわれず、マーケットを精査し、数字に落とし込むことで、正しい判断ができるということです。

先の有名オーナー様も、同様の考えを持っており、多くの方が買わないような物件を、ご自身の投資判断に基づき、指値をして買い進めておられました。

 

【本日のまとめ】
物件が不足しているなか、青い鳥を追いかけるのではなく、多くの方があまり注目しない物件を適性価格で購入するのが、現在の市況下における優良物件獲得の方法と考えます。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原 正明

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