新しい土地活用・相続税対策のかたち　パート２

2019.03.23

不動産投資

土地活用

毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

先日健康診断に行ってきました。

私は会社での健康診断と、個人的に別途人間ドッグにいっており、今回は会社での健康診断です。

すこぶる健康との結果でしたが、体重が75キロという結果になっていました。

筋肉と脂肪が増えたようで、これから暖かくもなりますので、少しだけ減量しようという気になりました。

去年は会社で定期的に開催している減量プロジェクトに私も参加したのですが、今年は私個人にて一人減量プロジェクトを行うことにしました。

月1.5キロペースで減量していき、2か月（4月末）72キロまで落とします。

筋肉を落とさず脂肪中心に落としていくには、これくらいがちょうどよいペースとなります。

夏にはバキバキの身体になるのが、毎年の恒例につき、今年もちょっとだけ減量してきます。

全く興味ない方が99.8%だと思いますが、またブログで報告いたします。

さて、本題です。

本日は「新しい土地活用・相続税対策のかたち　パート2」についてです。

前回の記事はこちら

土地活用や相続税対策について、実務を通じて感じていることを書いています。

土地所有者にとって避けて通れないのが、相続税対策です。

ご周知の通り、平成27年より相続税が増税され、相続税納税対象者が増えたことで、これまで以上に対策を必要とする方が増えました。

ロードサイドの用地であれば、建築協力金方式での店舗建築などもありますが、多くの地主にとっての土地活用といえば、アパートマンションを建築するというほぼ一択の状態です。（一括借り上げ、サブリースによる家賃保証による安心つき）

賃貸アパート・マンションを建築すると、なぜ相続税対策になるかというそもそもの話は、ネットでググればすぐ出てきますので詳細は割愛しますが、概要を申し上げると、更地をそのままの状態より、賃貸アパート・マンションを建てることで、「土地自体が貸家建付地による評価減（約20%）」「建物自体は建築費と評価額（固定資産税評価額）の差額」「および貸家による評価減（約40%）」「それに建物建築による借り入れ分のマイナス」となり相続税評価が大幅減になるということです。

そして家賃収入も入ってくるので資産運用にもなる、というのが土地活用・相続税対策の概要となります。

しかし、人口減少社会に突入し、人が集まる地域と人がいなくなる地域が明確になっていく今後の我が国において、アパートマンションを建築するということが、今後も通用するかといえば甚だ疑問です。

相続税対策は確かにできるのですが、相続発生後、相続人が賃貸経営を引き継ぐわけで、その期間は数十年にもおよび、賃貸需要が厳しい立地の物件では、賃料下落や空室が決まらないということが起き、不動産会社・建設会社は家賃保証の減額や契約自体の打ち切りを迫ることは火を見るよりも明らかです。

当社にご相談を頂く地主の方々は、ご自身で土地活用について調べられてその過程で当社HP等にいきつき、ご相談いただくケースが大半です。

すでに大手ハウスメーカーなどの同業他社が、アパート・マンションの建築を提案済みで、当社からの内容ヒアリングの際には他社の提案資料をよく頂きます。

当社が関西、とりわけ京阪神を地盤として、事業を行っているので、多くの土地は賃貸需要的には問題ないこともあるのですが、一定の割合で素人目で見ても賃貸経営としては難しい土地をご所有の方もいらっしゃいます。

そういう土地に対しても、同業他社からの提案（それも複数社）は、一棟アパート・マンション＋サブリースによる家賃保証ということになっています。

当社では「建築すること」はあくまで手段と考えており、その土地にとってのベストな活用法および相続税対策を提案しています。

賃貸需要が今後も見込まれると判断すれば、アパート・マンションの建築を提案しますし、厳しいとの判断となればほかの方法を提案します。

それは、賃貸需要が見込まれるエリアの収益不動産を購入する提案です。
新築でも中古でもどちらでも提案可能です。

この場合、ご所有の土地はそのままで別の用途（使用貸借による貸地や駐車場、コンテナなど）で活用し、上記の新規物件購入時に必要であれば共担担保（自己資金相当）としても活用します。

こうすることで、相続税対策も行いつつ、所有土地も共同担保として活用しつつ、賃貸需要の底堅いエリアのアパート・マンションにより安定的な家賃収入が得られるということになります。