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賃貸管理の相談が急増の予感

2019年04月20日

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

今年は元号変更に伴い、ゴールデンウイークが10連休となります。

当社でもお客様や取引業者が休みであるため、連休中の前後でのセミナー開催以外は休みとしました。

私自身、久々の大型連休になります。


連休中は会社には出勤しませんが、これまでの振り返りと今後の会社の戦略・方向性について考える期間にする計画です。


昨年から一連の収益不動産業界で起こっている出来事により、ネガティブなイメージ、融資厳格化による逆風が吹いていますが、地に足を付けた堅実な経営により、当社はそれほどの影響を受けずに今期も増収増益見込みです。


ただしこれがずっと続くという余裕をもっているつもりはなく、常に世の動きを読み先んじて、策を練っていくことが必要になります。


水面下で進めている新たな事業もあるので、ゴールデンウイークを有効に活用し、連休明けからスタートダッシュが切れるようにしてまいります。


本題に入る前にお知らせです。

この度、新たに小冊子を書き下ろしました。


「不動産投資で経済的安定と税金対策を実現する秘訣がたった30分でわかる本」



です。

PDF版がメインになりますが、今後のイベントなどでは紙版も配布予定です。


これまで書籍は発行しているのですが、やはり融資動向であったり、不動産マーケットは刻刻変化しているので、こういったPDF媒体を持てば適宜更新ができるので、これから収益不動産で資産運用したい方にタイムリーな有益情報を提供出来ると考え、今回新たに書き下ろししました。

内容的には基礎的な部分が多いのですが、アウトラインは十分理解できると思いますし、悪徳業者に騙されなくなります。


以下より登録いただくとダウンロード可能ですので、ご興味のある方は登録してみてください。

▼こちらよりダウンロードいただけます




さて、本題です。


本日は「賃貸管理の相談が急増の予感」です。


昨年発覚した、新築シェアハウス問題が、不動産会社と某金融機関が不適切なタッグを組み、詐欺的手法で物件を販売し融資を付けたことで社会問題化したのはご周知のとおりです。

まだまだこの問題の解決までには、長い時間を要すると思われます。


新築シェアハウス問題が、あまりにセンセーショナルであり、社会問題化したのですが、実はもう一つ大きな問題・事案があるのです。

それが、某金融機関を利用し〇〇〇スキームと呼ばれた中古一棟アパート・マンション投資事案です。


以前、テレビ番組ガイアの夜明けでも一部取り上げられていましたので、ご存知の方も多いと思います。


この金融機関が融資を止めたので、最近は全く聞かなくなりましたが、上記新築シェアハウス問題が発覚するまでは、〇〇〇スキームと業界内では呼ばれ、中古1棟のアパートマンションを販売する手法が盛んでした。


具体的には、新中間省略登記を活用し、「自己資金ゼロ」「家賃保証」といった甘い営業トークで主にサラリーマンの方や医師の方をターゲットとした販売手法です。


※新中間省略登記は、第三者のための契約ともいい、それをメイン事業としていた業者は、三為業者と呼ばれています。(以下、三為業者と呼びます。)


投資対象の物件は、地方の1棟アパート・マンションでした。


この事案の特徴は以下の通りです。


1.表面利回りが7%後半から8%前半で販売されている

2.融資は新築シェアハウスで有名になった金融機関、またはその地域を地盤とする地方銀行

3.融資条件は金利3.5~4.5%、期間30年、フルローン・オーバーローンである

4.引き渡し後2年か場合によってはそれ以上の家賃保証がついている


問題点としては次の点が挙げられます。

・販売価格が高すぎ利回り低く、一方、融資金利が高いためイールドギャップがほぼ取れておらず、少しの空室でキャッシュフローがマイナス。

・販売促進のために家賃保証を付けているが、どこまで保証してもらえるか甚だ疑問。これは新築シェアハウスと同じ状況。


新築シェアハウス問題は胴元の業者が突然倒産した形のため、購入者は家賃保証がストップし、返済に窮し社会問題化したわけです。


そして、今後問題になりうるのが、三為業者から上記のような条件で1棟中古アパート・マンションを購入した方々です。


これまでは家賃保証があったので、返済は何とか出来ていましたが、三為業者が一方的に家賃保証を打ち切ったり、そもそも会社がなくなったり、事業譲渡したりという動きが水面下で起きています。


こういった三為業者は、先の特定の金融機関での融資を前提に販売することで事業が成り立っていたので、その金融機関から融資が完全にストップしてしまった以上、事業としてやっていけなくなっています。

投資用の単身者向け新築or区分マンションへの融資は、信販系金融機関が年収倍率に応じて変わらず出していますので、販売対象を区分マンションに鞍替えする三為業者もかなりいるようです。

業態変更できない業者は、賃貸管理事業を他社に事業譲渡したり、あるいはそのまま廃業したりしています。


こうなると、影響が出てくるのは、こういった業者から物件を購入した方々です。

当然に、家賃保証は打ち切られます。


結果として空室が新たに出たりすると、入居付けもままならず返済に窮してしまう、ということになります。


業態変更を成し遂げた業者や事業譲渡により賃貸管理を引き継いだ会社により、まだ家賃保証を受けられている方もいるようですが、明らかなのは近い将来の家賃保証の打ち切りです。


今年に入り、当社には賃貸管理に関するご相談が増えてきています。

その多くが、三為業者から購入された方々です。

サブリース(家賃保証)解約通知を受けたり、減賃交渉を受けたり、既に保証が打ち切られたりとさまざまです。

当社では、入居付けが当社で可能な物件である場合のみ、外部からの賃貸管理を受託しております。

ただし、総じて家賃収入に対する返済比率が高く、例えばある物件では2室程度空室があれば、キャッシュフローがトントンになるような状態のため、当社でもその点は事前にお伝えの上で賃貸管理をお受けしている状態です。

※ご提案としてお客様によっては、金利交渉や借り換えのご案内もしています。


このような相談は、今後急増すると予測していますし、全国的にも大きな問題になりそうな事案です。

今後の動向に注視しつつ、当社でお役に立てることはしてまいりたいと考えております。

※関西圏の物件であれば当社で賃貸管理のご相談、賃貸経営改善のご協力が可能ですので、当てはまる方は一度ご相談ください。

ご相談のお申し込みはこちら
※相談内容の欄で 「物件管理について」 をお選びください


本日は以上となります。


大和財託株式会社 
藤原 正明



藤原個人のTwitterを始めました。
不動産関連のつぶやきをしていますので
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@fujiwaramasaaki

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