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融資情勢 パート4 プロパー融資について

2019年07月13日

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


先日ニュースを見ていたところ、来年新卒(2020年卒)の大卒就職内定率が85%を既に超えていると取り上げられていました。

この時期では統計を取って以来最高とのこと。


大企業が加盟する団体の就職活動の指針では、6月から就職活動の面接解禁ということになっていますが、果たしてこのルールを順守したうえでの、上記数値なのか甚だ疑問です。


実態は、1年以上前からさまざまな方法で学生と接点を持ち、解禁前の段階で既に内定が出ている状態というのが、ある種の常識となっていると思います。


当社に関して言えば、2020年卒の採用活動は、3月ですでに終了しています。
採用計画人数は充足したので、あとは個別にくる応募に対して、当社基準に合うか合わないかの判断をしている状態です。


むしろ、現在はすでに2021年卒向けに動いているところで、今後この傾向は早期化していくと、現場で採用を経験する中で実感しています。


特にこれから夏休みを迎えますので、意識の高い学生は積極的に動き出します。


企業側も当社のようなベンチャーは当然のこと、大企業でさえインターンなどのイベントを企画して接点を持つ機会を設けています。



就活のルールが今後廃止になるとのことですが、実態としてはすでにそういったルールは機能していないといえます。


これは私見ですが、学生がどのタイミングで、卒業後に就労する会社に面接して内定を得ようが、それは個人の勝手であると思います。

就労の自由とでもいいましょうか。


学業が云々という話も聞こえてきますが、今のルールで一気に就職活動が活性化する状況下の方がその期間学業がおろそかになると思います。

大学に入学する目的が、将来の各人の生き方・働き方を有意義にするためのものであるから、大学生という期間を有効に使い、学び、遊び、そして将来何をしたいのかをよく考え、会社選び、仕事選びをすればよいと思います。


ということで、当社としては、企業の隆盛は人財の優劣が決めると考えていますので、新卒・中途問わず優秀な人財に入社いただけるよう、少人数・通年・厳選採用を行ってまいります。


それにより競争力を高め、お客様により良いサービスを提供してまいります。


さて、本題です。

本日は、とびとびで書いていました「現在の融資情勢 パート4」についてです。

前回までは、会社員の方向けの融資事情として、パッケージ型アパートローンについて解説してきました。

パート1はこちら
パート2はこちら
パート3はこちら


会社員の方は勤め先が安定していれば、年収×10倍程度を限度に、パッケージ型アパートローンなら今でも利用できるという話でした。

かといって、融資が付きやすからという理由で、新築・中古の区分マンションを購入していてはだめですよ、という話を数字を用いて見てきました。

今回はプロパー融資についてです。

プロパー融資は、メガバンクや地方銀行、信用金庫、信用組合などからパッケージ型アパートローンのように、 年収倍率による融資の組み立て方ではなく、債務者属性および物件評価の総合判断で融資条件が決まるものを指します。


以前であれば、高年収会社員の方でも、プロパー融資を受けられたのですが、前回まででご紹介の通り、昨年の様々な問題を受けて今ではハードルが高くなってます。

昨年からの金融庁からの収益不動産向け融資に注視していく方針の流れ、そして、新築シェアハウス問題、 某地方銀行の事件などを受けて、金融機関は収益不動産購入・建築資金に対して、融資を厳格化していきました。

今年の春先まではその流れが横並びで一緒でしたが、ここにきての状況は徐々にではありますが、変化の兆しがあります。

※あの状況下で、「うちは融資ガンガンやっていきます!」という金融機関はなかなか出にくかったと思います。横並びの意識もありますので。。


プロパー融資の全体的な傾向は「出すところには出している」という話となります。

金融機関の経営環境について、私がどうこう言える立場ではありませんが、新聞や経済雑誌、各種書籍などを見ての通り、 金融機関、とくに地方の地方銀行などは、既存のやり方ではかなり厳しくなっていると取り上げられています。

東京や大阪など、今後も人口が一定の規模で、安定する大都市圏の収益不動産向け融資は、債権の安全性や返済原資の固さを考慮すると、魅力的な貸出先となるのは自明です。


※もちろん、融資の乱発は不動産市況を不健全化しますので、先の某地方銀行のような融資姿勢では問題がありますが。


さて、今の状況でプロパー融資を受けられる代表的な属性の方は以下の通りです。


・中小企業経営者(開業医含む)
→個人属性のみならず、経営する会社属性も利用できるのが強み。

・地主
→抵当権のついていない土地であれば担保提供により融資は用意。
ただし、金融機関によっては一定の現預金などの流動資産を求めているケースあり

・個人事業主
→上記、中小企業経営者と同様の扱い
所得を出していること、金融資産を保有していることはマスト

・勤務医
→金融資産が少ない場合は以前より厳しめで見られる傾向。

・金融資産3000万円以上(地域によってはそれ以上)を保有する会社員
→以前より会社員という属性に対してネガティブ姿勢の金融機関が多数。
既に賃貸経営の実績があり金融資産もあると融資は可能。


等となります。


融資は出ているのです。


ただし、以前のようなフルローン・オーバーローンは難しくなってきました。


現預金投下を求められるようになったので、その点では厳格化と言えるのかもしれません。


どの程度の自己資金をもとめられるかですが、物件の金融機関評価と物件価格との乖離が大きくなく、1割程度の自己資金が当社のケースでは多いです。
属性がよければフルローンも出ています。

※物金融機関の担保評価に比べ、物件価格が高すぎると自己資金3割という場合もあるようです。


金融機関の考え方も少し変わったように見受けられます。

以前は物件評価において積算重視のところでさえも、収支、つまりキャッシュフローを見るようになってきた傾向があります。

よって物件担保として保全が取れていたとしても、中長期的な賃料下落などのストレスをかけ、結果として一定の自己資金を求めるに至っている傾向です。

これは金融庁からの指導なのか、それとも同時的に金融機関がそういう姿勢になっているかはわかりませんが、 従来の担保至上主義(積算価格>物件価格だからフルローンOK的なもの)からは少し変わりつつあるとは感じています。


いずれにしても、融資は全くでないということはないものの、以前よりは自己資金は求められる傾向というのは、今の流れとなります。


自己資金を多少なりとも投下できるかどうか、不動産投資で規模拡大できるかどうか、という一昔前では当たり前の状況が今の情勢です。


ちなみに、一定の自己資金を求められることは、悪い事なのかどうかと言えば一概には言えません。


この点は次回以降に解説していきます。


本日は以上となります。

大和財託株式会社 
藤原 正明



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