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自己資金を投下することは損なのか?

2019年07月20日

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


当社の決算月は8月なのですが、ここ最近は物件引き渡しラッシュで現場担当者は大いに忙しそうです。

私は直接コンサルティングすることはもう無くなりましたが、物件を見に行くことはよくやっています。

用地仕入れの時を含めて、定期的に物件を見ておくことは、不動産を取り扱う会社の代表としてはとても大切だとの考えがあるからです。(感度を保つとでも言いましょうか)


また常に改善するのが当社の文化ですので、現場を見ることでの気づきを得る場でもあります。


先週からは当社オリジナルの新築物件Z-MAISON(ジー・メゾン)の完成が続いており、仕上がりチェックを兼ねて見てきました。








※全て当社顧客へ引渡し済み


昨年からの収益不動産・建設業界および金融機関での様々な問題により、不動産投資がオワコン(もう時代遅れ的なモノ)と一部で言われているようですが、私はそうは思いません。

むしろこの時期こそチャンスだと思っており、これからも顧客が中長期的に利益を享受できる物件のみを開発し供給してまいります。


おかげさまで、今期販売予定物件は全て完売し、現在は来期販売予定物件の開発を進めながら、お客様にお待ちいただいているところです。


将来の経済的不透明感、重税感、資産運用難、等々の諸問題に対して、都市部の収益不動産を活用することは、最適な解となりえますので、これからもよい仕事をして一人でも多くの方の悩みを解決してまいります。



さて、本題です。

これまでシリーズで現在の融資情勢について書いてきました。
前回はプロパー融資についてでした。

出ているところには出ているが、以前のようなフルローン・オーバーローンは少しハードルが高くなっているという話でした。

前回の記事はこちら


今回は、「自己資金を投下することは損なのか?」についてです。


今の融資情勢が一定の自己資金を求められるということは、購入できる方が限定され、結果として物件価格が下がるという期待感があるかもしれません。

しかし、融資が今のような状態になってから、一年以上が経過しますが、全体的な動きとしては今のところ大きな価格下落は起こっていません。

ただし、特定の金融機関でしか融資がつかなかったような物件は価格は下落しています。

例えば、地方物件、鉄骨造で規模大きいもの、狭小新築アパートなどとなります。
こういった物件はアベノミクス後の不動産投資ブームにより特定の金融機関が融資を積極的に出したことにより、 物件価格が上昇していき、その融資が止まったことで元の値段に戻っているということです。


一部でそういう物件はあるものの、都市圏の多くの物件はそれほど価格は落ちていないというのが、日々実務を行っている当社としての実感です。


さて、一般的に物件を購入する側としては、購入後もキャッシュポジションを高めれば、次の物件購入もしやすくなるので、投下する自己資金は少ないほうを好む傾向が強いです。

心理的にも、手元に現預金を置いておきたい、というのもあります。


しかし前回のブログでも書いた通り、今の融資情勢が一定の自己資金を求める状況であることから、物件を購入したく、そして一定の現預金を含む金融資産がある方は、自己資金を投下して物件購入しているのが、実は今の状況だったりします。


当社の事例でも、以前は金融機関側がフルローン・オーバーローンを当社顧客に融資条件として提案してきていたので、顧客としても、フルローン・オーバーローンで融資を受けて物件購入していました。

そして、その前提で当社も顧客に提案し物件を購入していただいておりました。


現状では、一定の自己資金を投下できる方のみ融資を受けられるので、当社顧客もその条件で物件を購入して頂いている感じです。


当社顧客の判断としても、投資効率を考えれば、自己資金の投下を少なくしてレバレッジを大きくかけたほうが良いのですが、融資がそういう状況ならしょうがないよね、というとらえ方です。


自己資金を投下しても物件を購入したいというニーズは、結局のところ正しい不動産投資であれば、他の投資と比較しても、投資効率が良く安定性もあるという判断が働いているからです。


また以前のようなフルローン・オーバーローンがバンバン出るような融資情勢になるには、いつまで待てばよいのか、あるいは、もう来ないのか、見通しは全く分かりませんので、その状況下で保有する資産を遊ばせていくことはもったいないとの判断で、自己資金を投下してでも物件を購入し、早々と資産運用をスタートor拡大していっているわけです。


私の個人的な見通しでは、会社員向けに一部新たにパッケージ型アパートローンが復活の兆しが見えてきましたので、融資は今よりは出るようになると思いますが、市中金融機関含めた全体の動きは、当面の間は以前のようなフルローン・オーバーローンが出るようにはならないと見ています。


そういった意味で、自己資金を保有している方は、時間を有効に活用し自己資金を運用するためにも、自己資金を投下してでも物件購入するのは損でもなくむしろ良いと考えます。

では、実際に自己資金を投下することでの投資効率はどのように変化するのかを次回見てみたいと思います。

具体的には、同じ物件で自己資金割合を変更して投資した際のパフォーマンスをCCRやIRRも含めてシミュレーションして見てみます。


本日は以上となります。


大和財託株式会社 
藤原 正明



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