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新しい土地活用・相続税対策のかたち パート3

2019年03月30日

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

当社では事業の性質上、常に融資動向についてはアンテナをはっており、日々情報収集に努めております。

既に30社近くの金融機関と取引関係にありますので、定期的なコミュニケーションを取ることおよび、実際に当社が資金調達することで各金融機関の融資動向を確認しています。


併せて、新規金融機関の開拓は日々行っており、毎月様々な金融機関担当者と面会しています。(ちょうど当社はさらなる成長を目指しているので、新たな資金ニーズが発生しやすいというのも理由です)


当社をあまり知らない金融機関担当者の方々に、当社事業についてプレゼンテーションするのですが一番驚かれることとして、「営業担当者がいない」ということです。


一般的に、不動産会社には営業担当者がおり、営業担当者が電話や街中でのキャッチを通じて販売活動しており、金融機関側も業界をそのように見ています。

一方当社には、営業担当者はいません。

厳密には、物件購入や建築に際して、窓口となる担当者はいます。

ゴリゴリのプッシュ型営業ではなく、あくまでお客様のニーズに合ったコンサルティング、そしてその内容に合致した物件の紹介・融資付け・引き渡しまでを担当するコンサルタントがいるだけですので、当然、電話営業やキャッチなど一切しません。

その他、ゴリゴリの不動産会社・建設会社が、セミナーで集客しその場で物件商談会なるものをやっていたりしますが、当然それもしていません。


新規金融機関担当者からすれば、そういった「消極的な?」営業手法によって物件が売れること、および会社の業績が創業以来、毎年大幅な伸長をしていることにとても驚かれているようです。


私としては、当たり前のことを突き詰めて行っている感覚でしかないのですが、業界的には業界の常識があり、それが業界周辺の方々(金融機関など)にも共通認識として知れ渡っているということです。

ダメな物件(利回りが低い、立地悪すぎ)を強引に売り付けて、お客様の不幸の上で不当な金儲けするならば、その会社は社会には必要ない迷惑な会社となります。

きれいごとのように聞こえるかもしれませんが、私はそのようにしてまで金儲けはしたくないです。

お客様が当社と取引することにより幸せになり、そのお役立ちの対価として適正な利益を頂戴する、という商売の原理原則を今後も追及していきます。

当社は、テック系企業のような派手さはありませんが、これからも顧客の利益を追求することで結果当社も利益を頂戴し成長する、至極まっとうな経営を行ってまります。


それを継続していけば、10年、20年後には業界のみならず、社会にも影響の与えられる会社になれると信じています。

さて、本題です。

本日は「新しい土地活用・相続税対策のかたち パート3」についてです。


前回の記事はこちら


今回は当社にご相談に来られた方の事例のご紹介となります。
※ぼかしはだいぶ入れています。


A様は大手企業に勤務する会社員で、昨年、土地建物を相続されました。


物件の所在地は関西圏ですが、京阪神都市部ではなく、どちらかといえばローカルな立地です。

物件はもともとご両親が事業をやっていた時の資材置き場で、今は特別に何にも利用していない状況です。


不動産投資ブームでもあったので、A様としてもこの土地建物を使って何か出来ないかと考えておられました。

そんな中、頻繁にアパート建築の提案営業を受けるようになっていました。


※これは、相続登記があるとその情報を受け取れるサービスがあるため、事業者がその情報を受けてアプローチしていると考えられます。


その全ての提案が、賃貸アパート建築&長期間一括借り上げによる家賃保証(サブリース)という組み合わせでした。


A様としては家賃保証してくれるならいいなと一時は考えていましたが、その後情報収集していくと、サブリース問題というのが社会問題化していることを知りました。


賃貸需要が見込めないエリアの土地所有者が、相続税対策・土地活用という理由で、サブリース契約付でアパート・マンションを建築したが、10年も経過しないうちに、保証賃料の減額、あるいはサブリース契約の解約を事業者より受けて、金融機関への返済に窮している事例が多発しているということを知ったのです。


投資という観点で土地活用する必要性を感じ、さまざまな不動産投資本を読まれる中で、私の書籍を手に取っていただき、当社のプライベート相談にお越しになりました。


当社の土地活用の考えは、資産運用の観点で提案しています。

具体的には、土地診断を行います。

土地にとっての有効な活用方法を多方面から分析し、どの活用方法がベストなのかをレポートとしてまとめているものです。


A様ご所有の物件についても土地診断を行った結果、賃貸需要的に厳しいことが分かりました。


賃貸アパート・マンション以外にも、コンテナや駐車場などの活用も検討しましたが、事業性を考えるとあまりお勧めできるものではありませんでした。


結果、当社からの提案としては、

①ご所有の不動産はそのまま活用し、貸倉庫として貸し出す

②同時並行で、新たなに賃貸需要がある立地の1棟アパート・マンションを購入する

③ご所有不動産は今後の物件購入時の自己資金見合いの担保として別途する

となります。


活用法①については、貸せるように必要最低限の修繕工事を当社にて行い、既存建物をいかした貸倉庫として、家賃もしっかりとれて活用できています。


同時に、土地自体の金融機関の評価が4000万円程度あったので、融資が厳しくなっている昨今ではありましたが、賃貸需要の見通しが立つエリアに所在する新築と中古の1棟物件を2棟購入いただきました。

※土地を自己資金相当の共同担保として、活用したので同一の金融機関からの融資が前提となります。二番抵当権でも融資する金融機関も一部でありますが、よほど担保余力がなければ、基本的には一社の金融機関で融資を受けることになります。


このように、土地をお持ちの方は、土地があるからその上に建物を建てて活用するという方法のみならず、賃貸需要が底堅いエリアの物件に際して所有土地を自己資金(担保)として活用するという方法があることを知っていただきたいです。


長らく、土地活用の世界は建築することを主事業とする会社が先導してきたので、土地活用=賃貸物件建築&サブリースが常識のようになっていますが、人口減少社会を迎えた我が国においては、建てる以外の活用方法も選択肢としておさえておく必要があります。


本日は以上です。


※当社では現在、土地診断を無料で承っています。現在は関西圏の土地のみが対象ですが、数年内に関東と関西の2大都市圏でサービス提供していきます。その場合は、地方の土地所有者であっても、当社サービスを受けていただくことが可能です。

当社土地活用HP▼
やまとの土地活用


大和財託株式会社 
藤原 正明



藤原個人のTwitterを始めました。
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@fujiwaramasaaki

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