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新しい土地活用・相続税対策のかたち パート1

2019年03月16日

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

今週月曜日は3月11日で東日本大震災から8年を迎えました。

改めて本震災でお亡くなりになられた方、およびそのご家族関係者の皆様には哀悼の意を表します。


私自身も被災しています。


2011年3月11日が勤めていた大企業の出社最終日で、その日の夜に独立に向けて一度実家の岩手に帰ろうとして、地震が発生しました。


引っ越し荷物もすべて手配済みでしたので、とりあえず車で当時住んでいた兵庫県から岩手県まで向い、ほぼ一日かけてなんとか実家についたことを今でも覚えています。

帰った後も物資不足や余震などで、不安定な状況でした。

結局いろいろ検討した結果、大阪に戻り独立しようという結論になり、ベンチャー企業での経験を経て2013年に大和財託を設立し、今に至っています。


生かされたものとしては、精一杯生きていくことが使命だと考えています。

私の場合は、故郷は離れてしまいましたが、事業を通じて社会貢献していくことこそが、精一杯生きている証になるのではと考えております。


これからも滅私奉公の精神で事業にあたり、会社を発展させ少しでも社会に役立てたらと考えております。

さて、本題です。

本日は「新しい土地活用・相続税対策のかたち」についてです。

最近当社に相談件数が急増している土地活用・相続税対策について書かせていただきます。

昨年に建設業の許可を取得したことから、建築請負ができることになりました。

当然当社は創業以来、収益不動産を活用した資産運用としてやってきたので、建築請負においても建てるのは1棟アパート・マンションとなります。

プレスリリース後は、あまり広告をしていないのですが、おかげさまで多数のご相談を頂けています。
(数件は請負契約受注済みです。本当にありがとうございます。)

当社にご相談いただく方のほぼすべての方が、ハウスメーカーやアパートビルダーからすでに提案を受けている状態です。

※他社の動きの速さにはとても驚いています。聞くといまだに空き地や空き家の謄本を上げて、そのうえで訪問してくることもいまだに多いそう。

そして提案のすべてが、1棟アパート・マンションを建てましょう、というものになっています。

サブリース問題がクローズアップされて久しいですが、全て30-35年の家賃保証・サブリース付きの提案で、建築することの背中押しをしているようです。

もちろん、アパート・マンションを建てることが、その土地を有効活用し相続税対策も兼ねるベストな解というケースもあるでしょう。

しかし一方で、賃貸需要が今すでに厳しい、あるいは今後どう考えて見通しがつきにくい地域の土地に対し、無理してアパート・マンションを建築して運用することが正解なのでしょうか。

一括借り上げによる家賃保証がついていたとしても、サブリース会社(多くは建設会社の関連会社)も事業ですので、空室が長期化したり賃料が大きく下落すれば、逆ザヤの状態でずっと保証することはできず、保証家賃の改訂(下落)、あるいは家賃保証自体の打ち切りなどが当然に起こります。

※昨年発覚した新築シェアハウス問題もそうですが、どう考えても30年に渡って新築時と同額の賃料をずっと保証し続けることは普通に考えれば不可能なわけで、保証してくることを信用しすぎな一般消費者が多いと感じています。そしてその人・会社を信用しすぎる方たちに対し、事業者が長期家賃保証を謳っている構図です。


これまで、日本における土地活用・相続税対策を提案するプレーヤーは建築会社でした。(現に今もそうです)

収益の構造上、建設会社は建物を建ててもらうことで利益を得られますので、営利企業としては如何に建物を建ていただくか、という営業行為に当然になるわけです。

結果として、賃貸需要を無視した無理な計画で建築してしまい、数年~10数年後に保証家賃の減額や、保証契約の解約により、返済に窮し、結果として土地を失う事例が出ていますし、今後の人口減少社会がより進んでいくことを考えれば、より件数は増えていくことが想定されます。


これまでとは違った考え方で、土地活用・相続税対策を行う必要がでてきているのです。


次回に続きます。

大和財託株式会社
藤原 正明



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@fujiwaramasaaki

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