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【新規事業】不動産小口化&クラウドファンディングを展開します!

2019年08月31日

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


8月も本日で終わりとなります。

そして当社の第7期の決算日となります。


収益不動産関連業界の事業環境が、急激に悪化した状況ではありましたが、当社は今期も創業以来連続の増収増益、 過去最高の売上・利益を達成することが出来そうです。(大人の事情で正確な数値の公表は控えます)


これもひとえに、当社と取引いただいているお客様、事業推進のために協力頂いている取引業者様、 日々頑張ってくれている社員と支えて頂いている家族の皆様、のおかげです。

皆さん、誠にありがとうございます。



第8期は当社にとって、大きなターニングポイントになる一年となります。

新規事業や全国展開などの「攻め」の部分と、ガバナンスやコンプライアンス、ICTによる生産性向上などの「守り」の部分のバランスを取り事業を展開してまいります。


創業時から比べると会社は大きくはなってきましたが、これからも創業時に掲げた企業理念を追求することで、 当社に関わる全ての人がハッピーになることを目標に事業を展開してまいります。



さて、本題です。


本日は新規事業についてのご紹介になります。


「不動産小口化・クラウドファンディング」についてです。


プレスリリースしていますが、先月当社は不動産特定共同事業法(以下、不特法)に基づく1号免許を取得しました。


不動産特定共同事業法1号免許



これにより、不特法領域での不動産証券化・小口化事業を展開することができるようになりました。


商品設計は現在進めているところで、早ければ年内には第1号ファンドを発売できると思います。


おおよその商品概要としては、税引前利回り5%以上、一口は100万円、を想定しています。


また、既存の不特法の小口化商品で多いのが、運用期間が1年未満の著しく短いものですが、それでは中長期的な資産運用としてどうかと考えているので、きちんと数年単位で運用できるような商品設計で進めております。


さて、この不動産の小口化の良いところは、

①小額から不動産投資を行うことができる点

②不動産投資のリスクを一人で抱えなくてよいという点

があります。

不動産投資をしようとすれば、多くは融資を利用するとしても一定の自己資金が必要となります。

特に、現在の融資厳格化の中においては、そもそも融資を受けられなかったり、多くの自己資金を求められることが多くなっています。

不動産投資をしたくても出来ない方が以前より増えているということです。


あるいは、総額で数千万円から数億円単位の投資をすることに、躊躇する方も多いかと思います。


資産運用の重要性は、先般の金融庁のレポートでも記載の通り、富裕層のみならず一般の方にとっても今後非常に高まっていきます。


しかし、金融機関などが運用難で苦戦している通り、現在の低金利の状況で、運用パフォーマンスの高い投資先はなかなか少ないものです。


こういった中で、不特法による不動産小口化商品はニーズとして合うと考えています。

一般的な不動産投資では融資をうけるので、レバレッジが効き投資パフォーマンスが高まるのですが、 不特法による当社の商品設計ではフルエクイティによる資本構成の為レバレッジは効きませんが、 賃料を配当原資とした一定の利回りを期待できるので、 元本棄損リスクは内包しますが、高い利回りが期待できる仕組みとなります。


※出資法により元本保証は禁止されていますが、優先劣後の出資方式の採用により元本割れのリスクを軽減する設計となります。



また不動産投資のリスクを一人で抱え込まないでよい点もリスクヘッジになっています。

一般的な不動産投資は、一個人一法人で、1棟の不動産を保有し運用しますので、 空室リスクや修繕リスクなどの様々なリスクが投資家一人が抱え込むことになります。

一方、不特法による不動産小口化商品は多数の出資者で運用しますので、結果的にリスク分散が図れますし、 運用する不動産自体が一定の規模となり、戸数も多いことから家賃収入の変動も少なくなります。

※もちろん、投資商品ですので利回りは変動するので、リスクは内包しますが、これについても優先劣後の出資方式により、 配当も優先出資者である一般投資家に優先的に配当される仕組みです。


このようにメリットのある不特法による不動産小口化商品ですが、当社としては今後は一つの主力商品として育てていきたいと考えております。

デメリットとしては、今回当社の商品のように匿名組合契約による不特法商品では、不動産税制の適応はできないため、 相続税対策や減価償却による節税はできないため、あくまで配当狙いの商品になるということです。

不動産税制による相続税評価圧縮や、減価償却費計上による節税、融資によるレバレッジ投資を希望の方は、従前の1棟収益不動産投資をお勧めします。

※レバレッジによる運用パフォーマンス向上については、別途新規事業を水面下で走らせていますので、また時期が来ましたら詳細をリリースします。


当社は収益不動産を活用した資産運用プラットフォーマーとして、これからも一人でも多くの方のお金に関する悩みを解決する事業を展開してまいりますので、どうぞご期待くださいませ。


本日は以上となります。


大和財託株式会社 
藤原 正明



藤原個人のTwitterを始めました。
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@fujiwaramasaaki

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