融資情勢の見通し その２

毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

一月も中旬が過ぎ、業界としてもほぼ平常に戻りました。
物件情報もガンガン入ってきており、是々非々で対応していっています。

当社の会員制度「やまとの会」の会員様向けに毎週メールマガジンを配信しているのですが、その中に販売予定物件の告知のコーナーがあります。

やまとの会についてはこちら

この一か月くらいは販売予定物件が1,2件と少なくなっており、多くのお客様から新築・中古物件購入のオーダーをいただいており供給がまったく追いついていない状況です。

融資が厳しくなっても、資産運用ニーズは衰えるばかりか、ますます高まっている実感です。

利回り基準は投資理論および賃貸住宅需給バランス、賃料下落想定、融資条件によっておのずと基準が決まりますので、その基準以上の物件でなければ、当社が存在する意味がないので、そこは厳守して供給しているので大量供給はできないというわけです。

※収益不動産は自宅ではないので、賃料増加が見込めない過剰仕様の建物ははっきり言って無意味です。費用対効果を考慮した建物仕様が資産運用の利益最大化へと導きます。

とはいえ、関西圏の業界界隈においては、これまでの仕事を評価いただき、今まで以上に多くの案件が当社に入ってくる状態になってきましたので、今後の供給増加にはご期待いただければと思います。

今年は商品群の整理、および新商品の投入を行いますのでご期待ください。

さて、本題です。
本日は「融資情勢の見通し その２」についてです。

前回の記事はこちら

年末年始に20社以上の金融機関と情報交換し、今後の融資の見通しについての見立てを書いています。

前回は1-3月までの見通しを書きましたが、4月以降（つまり新年度）についてです。

結論を言えば、融資は今よりは確実に緩和される傾向に動いていくという見立てです。

まず、前回も書きましたが現在監督省庁が全国の金融機関を査察していますが、それが一通り年度末である3月には終わる見通しです。

査察中は、新規の融資案件についてなかなか積極的になれないというのが、金融機関からの意見であり、まず査察が終わるのは一つの目途になります。

監督省庁では、査察の結果を取りまとめ、今後の不動産向け融資に対する指針を各金融機関に示す見通しですが、完全ストップというのではなく（それこそバブル崩壊のトリガーであった総量規制の同じ轍は踏むわけがない）きちんとしたプロセスを踏むことを一定のルールにするのでは？という意見が金融機関からは多かったです。

※ただ、元来から収益不動産向け融資が得意な金融機関からは、以前から自己資金エビデンスや債務者属性、物件評価はきちんとしているのでそれほど何か変化があるわけではない、という認識の様子。

※問題となっているのは、ゼロ金利・融資先不在のなかで、元来融資に積極的ではなくこの数年で融資を積極化させたところで、評価の仕組み等がある意味ザルであったところが、不良債権化する可能性のある債務者・物件に融資を出してしまっている可能性を含んでいる点で、そういう金融機関は評価プロセスを厳格化したうえで、融資は是々非々で出す可能性が高い。

もう一つのポイントは、昨年社会問題（今も継続中）となった某地方銀行の行政処分が4月に終わるということです。

併せて現在この金融機関は、不正行為の全容解明調査を実施中で、昨年末までにほぼすべての債務者にアンケート調査を行ったと聞いています。
その調査結果を集計し、今後の対策を打ち出すことが監督省庁からも求められています。

そのうえでの動きですが、（これは消息筋情報と私見です）収益構造・支店展開の現状を鑑みると、収益不動産向け融資を完全に止めるという選択肢はまず取れないとみています。

つまり、何らかの形（従来のようなゆるゆる審査ではない）で融資を復活させる可能性が高いです。

融資上限額を下げる、取引する不動産業者・建設会社の選別、そして債務者評価プロセスの厳格化（年収・金融資産エビデンス確認など）をすることで、再開する可能性があるということです。

※当社としては、この一年でこの金融機関を利用して投資リテラシーの乏しい方々に、どうしようもない物件を売り付けていた同業他社が一掃されマーケットも整理されたのでよかったと感じているので、金融機関様におかれましては、また同じ轍を踏まぬように取引先は良く厳選することを望みます。

以上を総括すると、5月くらいから徐々に現状よりは融資は緩和されてくる可能性が高いとみています。

ただし、年収・金融資産が一定基準に満たない方への融資は、以前のようにはならないと思われます。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原　正明

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