容積オーバー物件で個信毀損？

毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

今日から10月ですね。
衣替えもあり、ネクタイを締めると気も引き締まります。

当社も営業を開始して1か月が経ちましたが、おかげさまで多くのお客様から反響いただき、無事取引もできました。
お客様からは感謝も声もいただいており、とてもうれしく思います。

まだまだ小さい会社ですが、収益物件に関する知識・熱意は誰にも負けません。

ご縁をいただくお客様のために、社員一同全力で業務に取り組んでまいります。

本日は、お客様との面談時によく耳にすることについてです。

ご面談にお越しになられるお客様の中には、次のようなお考えをお持ちの方がたまにいらっしゃます。

「容積率オーバーの物件を購入すると、個信毀損になり追加融資が受けられなくなる」

収益不動産の世界にはびこる、都市伝説みたいな話でお客様以外からもたまに耳にします。

結論から申し上げると、全く問題ないです。（関西限定）

追加融資は問題なく出ます。個信はそもそも関係ないです。

関西圏で流通している物件のうち、多くは（半数位？）鉄骨造で容積率がオーバーしているものです。

これは収益性を上げる常套手段として、関西圏でよく行われていた習慣の名残です。

建築確認申請時は、建築基準法に基づいて設計します。
建築確認済証が出たのち、収益性を上げるため、駐車場であった部分を居室にしたり、部屋を横へ上へと増やしていきます。

当時は完成検査を受けることはまずなかったため、そのまま違法建築の状態で登記されることになります。

このようにして、大阪を中心に違法建築が多く存在しており、中古1棟収益物件市場にも当然、供給が多くなされているわけです。

昨日も当社には容積率200%の土地に鉄骨造で容積400%の建物がある物件情報が入ってきております。
このような物件はたいてい高利回りとなり、容積400%の物件も利回りも13%以上あります。

容積率オーバー物件であっても、融資を出してくれる金融機関が存在するので、追加融資は問題なく受けれるということです。

大阪府内であれば、一部の信用金庫・信用組合・ノンバンクとなります。

金融機関側からすれば、流通量の多くは容積オーバーの物件のため、このような物件を融資先対象から外せば、貸出先がかなり限定されます。

地元の金融機関は金利面で大手銀行には勝てません。

よって、容積オーバー物件にも積極的に貸出しをすることになり、これは将来的にも変わらない傾向です。

よって、保有後の出口も買い手の借入先はあるということです。

このように、関西圏（大阪）では問題なく融資は出るのですが、なぜか地元の方でさえ都市伝説を信じている方が多いと思います。

これは、情報の発信元の多くは東京などの関東圏が多いからだと思います。
書籍やブログなどを見ても、関東圏の話が中心です。

その内容が定説となるため、実態とことなることが信じられているように思います。

大阪で地域密着で事業をしている私としては、今後もっと情報発信をしていけるようにしてまいります。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原　正明