社長ブログ〜積小為大〜
収益物件のリフォームは見た目が9割！
毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。
最近うれしいことがありました。
それは社員が成長してきたことです。
これまでは私一人で収益物件の売買を行ってきましたが、今回社員が担当させていただいていたお客様が物件を購入いただきました。
購入者側の仲介として当社が入らせていただき、価格・条件交渉など紆余曲折がありましたが、無事取引させていただくことになりました。
お客様も満足いただいており、うれしく思います。
未経験でこの業界に入って早6か月、徐々に力がついてきたようです。
当社はベンチャー企業ですので、私は朝から日付が変わるまで働きます。
社長がこんな感じですので社員も大変だと思いますが、仕事で能力を高めることやそのプロセスは、ある意味で社員の将来不安を払しょくすることになります。（最悪自分で食べていけるという意味）
社員の幸せなくして、お客様に良いサービス・価値は提供できないと考えていますので、今後もより多くの方の資産形成のお役に立てるよう、ビシバシ社員の能力開発に力を入れていきたいと意気込んでおります。
とはいえ、たまには息抜きも必要と思いますので、決算が終わった来月には海外へ社員研修に行く予定です。
今月も残り2日ですので、しっかりと業務を行ってまいります。
さて、本題です。
前回の続きで、不動産投資家の方はどのようにリフォームと向き合っていけばよいかという話です。
費用対効果を無視したリフォームを行ってはいけないということは前にお伝えした通りです。
今回は、費用対効果を考えたリフォームとその具体例を示したいと思います。
私が考える費用対効果の高いリフォームとは、同じ機能を持っているものであれば、とことん見た目重視ということです。
賃貸住宅を検討される方は、1部屋当たり5～10分程度の内見で住む場所を決めます。
とすれば、部屋の中に関していえば、いかに印象付けられるかがポイントとなります。
印象付けようとして奇抜になりすぎてもいけないので、そこのバランスは大切ですし、ターゲットによっても微調整が必要になります。
具体例を見てみます。
当社管理物件となります。
ビフォー
アフター
ターゲットは、広めの部屋を希望する車所有の単身者、同棲カップル、生活保護者（2人以上の世帯）となります。
本物件では、とにかくシンプルに色合いとワンポイント什器で安価に仕上げることを心がけました。
ポイントは、表面だけの施工にとどめるということです。
壁紙・床材の色は、今では定番化していますが、白をベースに一面のみアクセントを入れてデザイナーズ「風」に仕上げました。
キッチンは交換すると高額になるので、扉面のみダイノックシートで表面のみお化粧直し。（取手もメタリックに変えるとベストです）
バスについては、ビジネスホテル風にするために、ファミリー物件にも関わらず、ダイノックシート＋長鏡という単身3点ユニットバスでの鉄板リフォームをこの物件でも行いました。
（鏡の縦幅を通常の30cmから40cmにしたものインパクト大です）
加えて、照明器具はオシャレなスポットライトを入れました。
これはイケアで3000円程度で売っているものですが、パッと見は高そうだったのと、デザイン性に優れるため導入しました。
※スポットライトは照度が弱くなりがちなので、入居後もご利用いただけるような品を選定することが大切です。
その他、細かいところですと、和室から洋室に変更する際には、木枠を白く塗装することは必須です。なんちゃって洋室にならない事ですね。
※よって襖の枠も塗装しないといけなく、多くの空室を見てみると施工が抜けている部屋を多く見ます。
実際本物件は、募集開始後5日間で申込が入りました。
少し募集条件が安すぎたかもしれないと、他の部屋は賃料アップさせて募集する予定です。
このように、とにかく表面のみ、見た目重視で施工することで工事費用を抑えることができ、入居付けは容易になります。
ご自身で研究されるか、信頼のおける管理会社・施工会社を見つけることが大切となります。
参考にしていただけたらと思います。
本日は以上となります。
大和財託株式会社
藤原 正明