社長ブログ〜積小為大〜
時期に応じたリーシング活動が利益最大化を実現します
毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。
今日から8月です。
当社は8月1日付で500万円の増資を行いました。
資本金は1200万円となります。
これから毎年増資を続け、第5期には9,800万円まで増やす計画です。
引き続きよろしくお願いします。
さて、今月は不動産業界的には売買・賃貸ともに物件が動きにくい時期となります。
お盆も控えていることから新たに物件売却を考えられたり、暑さが厳しいため引っ越しは涼しくなってきてからと考えるからだと思います。
よって不動産業者の方々は、早めにお盆休みに入る会社が多く、当社も8月12日から17日までは夏季休業とする予定です。
（とはいえ、賃貸管理は24時間365日対応ですので、管理担当者はいつでも会社貸与の携帯は常に持っています。）
夏季休業まで10日間ありますが、売買契約予定も立て込んできているため、お盆前には全て手続きを完了したうえで、実家の岩手に帰りたいと思います。
本題です。
本日は、「時期に対応したリーシング活動の重要性」についてです。
一般的に、賃貸需要が高まるのは2-4月の春先や、10-11月の秋口の繁忙期となります。
繁忙期は、どのオーナー様もこの時期を逃すまいと、ＰＲ活動量を増やしたり、募集条件にインセンティブ（例えば、広告料やフリーレント、初期費用のディスカウント）をして何とか入居していただこうと努力します。
一方、上記時期以外の閑散期では、活動量を落とし、とりあえずの募集条件で放置している傾向が見受けられます。
同業の管理会社の動きを見ても、会社により程度の違いはあれど、そのような傾向は少なからずあるようです。
今年の酷暑のように連日真夏日が続くと、活動量を増やすのはしんどくなりますので、その状況は分からなくはないです。
当社では、お客様に物件購入いただいた後は、賃貸管理を請け負う関係で毎月3棟平均で管理戸数が増えます。そして、その多くは満室ではないため1室以上の空室がついてきます。
そういった理由もあり、当社では時期に関係なく通年でリーシング活動量は一定です。
管理担当者が最低どの物件でも毎週賃貸業者様に顔を出し、物件ＰＲや内見者の進捗追いを欠かさず行います。
活動量は一定といっても、時期によって内容は変えております。
当社管理物件での例をご紹介します。
所在：大阪府下某所
間取り：1K
最寄駅から徒歩10分程度の一般的な単身アパートです。
このエリアの単身物件は供給が多いため、競争は厳しいです。
春の繁忙期では広告料3か月、フリーレント2か月などと、募集条件をかなり緩めています。
しかし、この時期は閑散期ということもあり、多くの物件は広告料2か月程度で募集しています。
当社はこの傾向をつかんでおりましたので、広告料は繁忙期同様3か月とする代わりに、前オーナー時の募集賃料が2.7万円だったのを3.2万円にして、リーシング活動を展開しました。
作戦としては、賃貸仲介業者様にとって競合物件より条件面で一つ突き抜けるようにすることでした。
結果として、この時期にも関わらず、募集開始から3週間で申込をいただくことが出来ました。
本事例の様に、繁忙期だから閑散期だからという考えではなく、一年中空室を埋める気概を持って、リーシングに取り組めば、俯瞰的に状況を見ることができ、良い策が見つかるものだと思います。
競合がどう動いているかを常に観察することが大切ということです。
お盆明け以降は秋の繁忙期に向かって、各オーナー様も積極的に活動を開始しますので、今から時期に応じたリーシング戦略を展開することをお勧めいたしいます。
本日は以上となります。
大和財託株式会社
藤原 正明