不動産投資
事例 医師のB様
| 年齢 | 42歳 |
| 職業 | 開業医 |
| 年収 | 3,000万円 |
| 金融資産 | 5,000万円 |
不動産投資の目的
給料に比例して税額が急速に増えていくため、効率的な税金対策と将来の独立開業に備えた安定収入を両立させるため不動産投資を検討されました。
目標
まずは減価償却狙いの節税物件を購入し、その後は独立に向けての安定収益源を構築することを目標にされました。
物件購入の流れ
1棟目で節税、2棟目で安定収益の構築を実現し、3年後には晴れて独立をすることになりました。
成果
安定的なキャッシュフローをもたらす仕組みを構築することで、経営の不安が解消されました。
物件1：一棟中古リノベーション物件 ジー・ライズ
物件概要
| 構造 | 軽量鉄骨造 |
| 築年数 | 30年 |
| 減価償却期間 | 5年 |
| 物件金額 | 8,000万円（土地2,400万円、建物5,600万円） |
| 購入諸費用 | 400万円（ 土地建物割合に応じて按分、土地2,520万円、建物5,880万円） |
| 年間満室想定賃料 | 720万円（表面利回り9.0%） |
| NOI（純営業収益） | 562万円（FCR6.69%） |
資金計画
| 自己資金 | 800万円 |
| 借入金額 | 7,600万円（ 信販系金融機関、金利3.0%、返済期間25年、元利均等返済） |
| 元利返済額 | 432.5万円（ローン定数K5.69%） |
| 税引前 キャッシュフロー | 税引前CF=NOI 562万円-元利返済額432.5万円=129.5万円 |
| 納税金額 | 納税金額＝（NOI562万円-（支払利息225.2万円-土地分支払利息51万円）-減価償却費1,176万円）×50％＝▲394.1万円 |
| 税引後 キャッシュフロー | 税引後CF＝税引前CF 129.5万円+税金還付394.1万円＝523.6万円 |
物件2：一棟中古リノベーション物件 ジー・ライズ
物件概要
| 構造 | RC造 |
| 築年数 | 25年 |
| 減価償却期間 | 27年 |
| 物件金額 | 2億8,000万円（ 土地1億1,200万円、建物1億6,800万円） |
| 購入諸費用 | 1,000万円（ 土地建物割合に応じて按分、土地1億1,600万円、建物1億7,400万円） |
| 年間満室想定賃料 | 2,300万円（表面利回り8.21%） |
| NOI（純営業収益） | 1,700万円（FCR5.86%） |
資金計画
| 自己資金 | 2,000万円 |
| 借入金額 | 2億7,000万円（地方銀行、金利1.0%、返済期間28年、元利均等返済） |
| 元利返済額 | 1,106万円（ローン定数K4.1%） |
| 税引前 キャッシュフロー | 税引前CF=NOI 1,700万円-元利返済額1,106万円=594万円 |
| 納税金額 | 納税金額＝（NOI1,700万円-支払利息266.2万円-減価償却費661.2万円）×25％＝約193.2万円 |
| 税引後 キャッシュフロー | 税引後CF＝税引前CF594万円-納税金額193.2万円＝400.8万円 |
指標解説
| NOI | 純営業収益。年間満室想定賃料から空室損失・運営費用・修繕費用を引いて算出する。物件の真の収益力を示す指標。 |
| FCR | 総収益率。純営業収益（NOI）を総投資金額（物件価格・購入諸費用）で除算して求められる真の利回り。 |
| ローン定数K | その借入をするのに、年間どの程度キャッシュアウトしているか、負担の度合いを示す。金利と返済期間で定まる定数であり、年間元利返済額を総借入額で除算して求められる。 |
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